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購(gòu)房合同被認(rèn)定無(wú)效,損失有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)

案件簡(jiǎn)介：

2010年7月，通過(guò)安徽某拍賣(mài)有限公司公開(kāi)拍售，鄒某某以4100元每平方米的單價(jià)，購(gòu)得安徽省某農(nóng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)的移民遷建工程西湖花園A區(qū)39平方米的門(mén)面房。依據(jù)簽訂的購(gòu)房合同，鄒某某交清購(gòu)房款，并交納了拍賣(mài)傭金。合同約定，農(nóng)場(chǎng)負(fù)責(zé)為鄒某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。門(mén)面房交付后，鄒某某進(jìn)行了裝修。4年來(lái)，鄒某某多次找開(kāi)發(fā)商要求辦理“兩證”，但始終沒(méi)有回音。

無(wú)奈之下，鄒某某起訴要求判令解除購(gòu)房合同，返還其購(gòu)房款、拍賣(mài)傭金、裝修費(fèi)用及各項(xiàng)利息損失共62萬(wàn)余元。

壽縣法院審理認(rèn)為，鄒某某購(gòu)買(mǎi)的房屋未經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)，亦未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，其購(gòu)房合同系無(wú)效合同。與鄒某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的某農(nóng)場(chǎng)移民遷建工程管理處，系農(nóng)場(chǎng)的二級(jí)機(jī)構(gòu)，不具備法人資格，其行為由農(nóng)場(chǎng)負(fù)責(zé)，無(wú)效合同的后果應(yīng)由農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)。某拍賣(mài)公司在房屋手續(xù)不全的情況下進(jìn)行拍賣(mài)，存有過(guò)錯(cuò)，鄒某某要求解除合同的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。鄒某某主張的裝修費(fèi)用系其自身原因造成，不予支持。

庭審中，鄒某某與農(nóng)場(chǎng)達(dá)成給付門(mén)面房使用費(fèi)5500元的主張，不違反法律規(guī)定，法院予以確認(rèn)。經(jīng)合議，法院判決購(gòu)房合同無(wú)效，鄒某某返還房屋，農(nóng)場(chǎng)退還購(gòu)房款及利息，拍賣(mài)公司返還拍賣(mài)傭金及利息，鄒某某支付房屋使用費(fèi)。

法官說(shuō)法：

《合同法》第52條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”情形的，合同無(wú)效。第58條規(guī)定：合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。第40條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

《民事訴訟法》第64條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)自己的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。最高法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

本案中，某農(nóng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)的商品房未依法報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批、并未取得權(quán)屬證書(shū)，即與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其與鄒某某簽訂的購(gòu)房合同屬于無(wú)效合同，沒(méi)有法律約束力。某拍賣(mài)公司在商品房開(kāi)發(fā)手續(xù)不全的情況下組織拍賣(mài)，存有過(guò)錯(cuò)，依法應(yīng)在其過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。商品房交付后進(jìn)行的裝修，系鄒某某自身原因造成，因此裝修費(fèi)的損失不應(yīng)由他方承擔(dān)。

注：因上述案件發(fā)生于2010年，案件引用法律為舊民訴法，故法條序列號(hào)與新民訴法（2023年生效）不一致，若需要運(yùn)用民訴法知識(shí)，請(qǐng)參考新民訴法。

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