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一、貸款不成的約定

在簽訂購(gòu)房合同后，購(gòu)房者如果因個(gè)人信用記錄不良等原因，導(dǎo)致銀行不予放貸，則購(gòu)房者的合同履約能力就可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如果在購(gòu)房合同中沒(méi)有事先妥善約定，則購(gòu)房者要承擔(dān)不能按約付款的違約責(zé)任。因此購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取約定，要求開(kāi)發(fā)商在合同中注明：如果因申請(qǐng)銀行貸款達(dá)不到預(yù)期金額或銀行拒絕貸款，而導(dǎo)致購(gòu)房失敗的，買(mǎi)賣(mài)雙方均可解除本合同，購(gòu)房者可免責(zé)并要求開(kāi)發(fā)商退回所交款項(xiàng)。

二、明確違約責(zé)任

違約責(zé)任包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;達(dá)不到交房條件卻強(qiáng)行交房;開(kāi)發(fā)商存在一房二賣(mài)，將房屋抵押的情況;辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

相對(duì)來(lái)講，購(gòu)房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開(kāi)發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問(wèn)題、變更規(guī)劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對(duì)較大。約定違約金時(shí)，需要注意：

1、在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金，在形式上對(duì)等的前提下實(shí)質(zhì)上對(duì)購(gòu)房者是有利的。除非購(gòu)房者對(duì)自己的付款預(yù)期實(shí)在沒(méi)有把握，可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五以上(一般開(kāi)發(fā)商會(huì)約定為萬(wàn)分之三)。

2、解除合同返還房款時(shí)將同時(shí)返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大。

3、在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計(jì)算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開(kāi)發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對(duì)。

4、在可能的情況下，將開(kāi)發(fā)商的各種違約情形列舉出來(lái)并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，比如沒(méi)有按期交房、沒(méi)有按期辦理產(chǎn)證、沒(méi)有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實(shí)可行的違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。

如果只是約定“一方違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任”，這樣的條款有等于無(wú)。約定得越詳細(xì)越好，才能使違約條款落到實(shí)處。

三、廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充條款

很多購(gòu)房者買(mǎi)房，往往都是被開(kāi)發(fā)商所宣傳的廣告吸引。如果讓購(gòu)房者真正決定購(gòu)買(mǎi)的是廣告或樓書(shū)中的綠地、水景、會(huì)所或即將實(shí)施的市政規(guī)劃的話(huà)，則最好將廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充條款，使其真正成為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的承諾。并約定如果屆時(shí)不能實(shí)現(xiàn)，可以解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定的違約責(zé)任并明確違約金如何計(jì)算。

四、面積差異咋處理

交房時(shí)，最常見(jiàn)的問(wèn)題就是套內(nèi)面積縮水。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。一般誤差超過(guò)3%，可要求退房。

五、明確計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

很多人買(mǎi)房都有這樣的遭遇，簽訂了購(gòu)房合同，你再去交首付的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商告訴你說(shuō)，我們的房子漲價(jià)了，要么按照漲價(jià)后的價(jià)格來(lái)執(zhí)行，要么退房。這就要求我們?cè)诤炗嗁?gòu)房合同時(shí)，對(duì)于價(jià)格條款的約定，要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額，明確房屋的計(jì)價(jià)方式和房屋的總價(jià)。并明確萬(wàn)一漲價(jià)了，仍然按照購(gòu)房合同上的價(jià)格來(lái)執(zhí)行。

六、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題

購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。

七、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

八、明確費(fèi)用由誰(shuí)出

交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)列出的相當(dāng)多的費(fèi)用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費(fèi)。除了契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費(fèi)之外，其余配套類(lèi)費(fèi)用均屬于不合理收費(fèi)。

九、明確公共配套設(shè)施能否按期交付使用

買(mǎi)房時(shí)，承諾1：1的停車(chē)位，小區(qū)有超市、娛樂(lè)設(shè)施等各種公共配套，但這些有可能在交房時(shí)，并不能兌現(xiàn)。購(gòu)房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，按照規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施及房地產(chǎn)商特別宣傳的地下車(chē)庫(kù)和會(huì)所，與住房同時(shí)交付使用。還應(yīng)在“如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫(xiě)明購(gòu)房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達(dá)到前拒收房屋，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)等，就此做出具體約定。

十、明確基礎(chǔ)設(shè)施的使用時(shí)間

基礎(chǔ)設(shè)施包括：與小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?電話(huà)和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線(xiàn)、有線(xiàn)電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設(shè)施。

供水：購(gòu)房人購(gòu)房前應(yīng)搞清自己所買(mǎi)房屋是屬?lài)?guó)家自來(lái)水管網(wǎng)供水，還是小區(qū)自備井地下水供水。屬于前者，購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，交房時(shí)小區(qū)供水已納入國(guó)家自來(lái)水管網(wǎng);屬于后者，購(gòu)房人則應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，交房時(shí)，地下水的使用已經(jīng)過(guò)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)，并能出示檢疫部門(mén)確認(rèn)的符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告。

供電：購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)，用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應(yīng)讓房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)具備雙路供電的條件。

供暖：購(gòu)房人購(gòu)房前也應(yīng)搞清自己所買(mǎi)房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付時(shí)，小區(qū)供熱已納入城市供熱管網(wǎng);自供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付時(shí)，小區(qū)鍋爐房已建成并已具備供熱條件。

供氣：供氣是最復(fù)雜的問(wèn)題，入住后“沒(méi)氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿(mǎn)足。但房地產(chǎn)商往往以煤氣、天然氣公司要求購(gòu)房人入住基本達(dá)到70%、并且購(gòu)房人裝修后經(jīng)他們?cè)衮?yàn)收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達(dá)到70%后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。購(gòu)房人至少應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)，供氣設(shè)施已入戶(hù)并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)有“氣”供應(yīng)，并約定在通氣前，由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)采取措施(例如：提供煤氣罐及更換服務(wù))，解決購(gòu)房人入住后因“沒(méi)氣”而造成的實(shí)際生活困難。

通訊、電視：現(xiàn)在人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，能夠通訊和看電視已成為最基本的要求。對(duì)房地產(chǎn)商承諾小區(qū)有通訊系統(tǒng)和電視系統(tǒng)的，購(gòu)房人都應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，一入住就能直接使用。

其它：還有一些項(xiàng)目，購(gòu)房人也應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同中寫(xiě)明具體交付使用的日期。如房地產(chǎn)商承諾自行配備交通車(chē)輛連接公交、地鐵站點(diǎn)。還有些房地產(chǎn)商承諾社區(qū)有紅外線(xiàn)防盜系統(tǒng)、公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程查表系統(tǒng)等，都應(yīng)在合同上寫(xiě)明具體交付使用的日期。

在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中如何防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，是人們?cè)谫I(mǎi)房遇到糾紛后能否把握主動(dòng)權(quán)的關(guān)鍵。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要注意以上事項(xiàng)。如果對(duì)買(mǎi)房的細(xì)節(jié)不是很清楚或者不能理解合同的條款一定要及時(shí)聯(lián)系律師，或者由律師陪同購(gòu)房。一來(lái)可以審查合同，另一方面也可以震懾開(kāi)發(fā)商，更好地維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。另外，還要特別注意的是，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。