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劃定拆除重建類更新單元時難免存在合法用地比例不夠的情況，現就五類合法用地相關問題總結如下：

一、合法國有土地

合法國有土地是指具有合法用地手續的土地，包括已簽訂土地使用權出讓合同的用地和已辦理房地產權登記的用地。該類型用地有房地產權證書，權屬清晰易辨，多為原特區內商業用地、舊工業用地。

二、城中村用地

城中村用地不是指平常生活中所說的房租便宜環境差的“城中村”所占用的土地，而是指深圳城市化過程中依照有關規定由原農村集體經濟組織的村民和繼受單位保留使用的非農建設用地的建成區域，或者根據申請人提供的材料可落實并核銷非農建設用地、征地返還用地指標的用地。主要包括：

1、 原特區內（福田、羅湖、鹽田、南山）劃給農村集體股份公司的用地紅線

1984年后，數十萬外來務工人員涌入深圳特區，促使大量原村民使用集體土地建設私房出租。為規范原特區內原村民建設行為，減少違法占地，1986年6月27日,深圳市政府出臺《關于進一步加強深圳特區內農村規劃工作的通知》（深府辦［1986］411號），對農村建設狀況進行調查和清理，并由原市國土局按城市總體規劃的要求，開展了農村合法建設用地控制線的劃定工作，即原特區內劃給農村集體股份公司的用地紅線。

實踐中特區內部分城中村所持有的“用地紅線”為加蓋國土部門紅線圖章的用地范圍及坐標圖，或者注明權屬和界址點坐標的其他證明文件等。在城市更新項目土地、建筑物信息核查時，可在內部國土信息登記系統中進行查實和確認。

2、寶安、龍崗兩區1993年和2004年以后劃定的非農建設用地

非農建設用地，是指在深圳城市化進程中，集體土地轉為國有土地后，政府為滿足原農村集體經濟組織繼受單位生產生活需要，促進其經濟可持續發展，根據《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》（簡稱“深府[1993]283號文”）、《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》（簡稱“深府[2004]102號文”）及其他規定在寶安、龍崗所劃定的非農建設用地。

非農建設用地按照用地性質劃分為工商用地、居民住宅用地和公共設施用地，劃定標準為：按照各行政村在一九九三年一月一日公安部門登記的戶數和常住人口數，工商用地100平方米/人；居住用地100平方米/戶，建設面積不超過480平方米；公共設施用地200平方米/戶。

非農建設用地參與城市更新各區均已出臺管理暫行辦法，需要按照規定的程序辦理相關手續。特別提醒注意的是，開發商若與村股份公司合作城市更新項目，首先要核實村股份公司是否合法取得并持續擁有非農建設用地使用權，原核準的非農建設用地用途、面積等，最低也要保證合法用地比例達標。

3、 征地返還用地

征地返還用地，指根據有關法律法規和政策規定，政府征收原農村集體所有的土地后，為促進原農村集體經濟組織可持續發展，返還給其的建設用地。包括已落實的征地返還用地以及依據相關文件確定以土地安置方式解決征地遺留問題而進行的土地安置。

深圳經濟特區成立至1988年，征地多是以貨幣補償為主。但由于土地開發價值提高和原村民可開發用地的日益減少，原村民越來越傾向于征地置換補償。1989年，深圳市出臺了《關于深圳經濟特區征地工作的若干規定》，提出了深圳經濟特區征地拆遷補償辦法，并首次提出，可根據土地被征用村莊的大小、征地數量，優先免地價劃撥一塊土地，供被征地單位興建經營性的商業、服務樓宇，以發展生產。1993年7月廣東省出臺了《廣東省征地管理規定》，提出“市、縣國土部門在實施征地時，應對被征地單位發展經濟和改善生活所需的用地做出統籌安排，一般可按不超過所征用土地面積的百分之十留出土地，由被征地單位按規定統一安排使用。”這些文件為征地返還用地提供了依據。

2000年到2002年，廣東省、深圳市先后廢止舊規出臺新規，取消征地返還用地的補償，明確補償方式為貨幣補償。2004年之后，征地補償以處理歷史遺留問題為主。2023年9月10日，深圳市出臺《關于征地安置補償和土地置換的若干規定（試行）》，2023年6月，深圳市規土委頒布實施《<關于征地安置補償和土地置換的若干規定（試行）>實施細則》，規定了“征地安置補償，是指在征收原農村集體經濟組織土地的過程中遺留下來的安置和補償問題”。

三、舊屋村用地

舊屋村，是指市政府《關于發布〈深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法〉的通知》（深府[1993]283號）實施前已經形成且現狀仍為原農村舊（祖）屋的集中居住區域。為舊屋村生活服務的禮堂、祠堂、農貿市場、公廁等公共服務設施在《通知》實施前已經建成的，納入舊屋村范圍。按照《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》等規定已辦理房產證的私房在《通知》實施前已經建成的，可納入舊屋村范圍。根據《暫行措施》（十二）擴大舊屋村政策適用范圍規定“福田、羅湖、鹽田、南山等區在1992年6月18日市政府《關于深圳經濟特區農村城市化的暫行規定》實施前已經形成的原農村舊（祖）屋的集中分布區域，適用城市更新舊屋村有關政策。”

認定程序中283號文實施前已有測繪成果的，以最后測繪成果為依據；283號文實施前沒有測繪成果的，以實施后最早測繪成果提出范圍。實際操作中，也存在以1994年地形圖為準的情況。

四、已納入房地產權登記歷史遺留問題處理的有關用地

按照《關于印發深圳市處理房地產登記歷史遺留問題若干規定的通知》深府（2004）193號、《深圳市人民政府關于加強房地產登記歷史遺留問題處理工作的若干意見》深府（2010）66號文件，地上建筑物已取得規劃確認文件和土地權屬證明文件的用地；或符合補辦規劃確認文件和土地權屬證明文件要求的用地。

房地產權登記歷史遺留問題處理的有關用地包含：（1）深圳市1982年7月前建成或竣工的房地產；（2）特區內1982.8-1988.1前建成或竣工的房地產；（3）寶安、龍崗兩區1993.7.14前建成或竣工的房地產；（4）2004年11月12日深府（2004）193號文實施之前，已批準預售且已實際銷售，未經批準改變用途、加建、超建的房地產；（5）依照當時房改政策批準房改或者市、區住房主管部門出售，未完善相關手續的政策性住房；（6）已取得房屋所有權證或者房地產代用證，但未完善用地或者建設手續的房地產。

五、經處理的歷史遺留違法用地

經處理的歷史遺留違法用地根據處理文件的不同分為兩類：

1、經2001年出臺的《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》（俗稱“兩規”）處理的違法私房和生產經營性用房土地。歷史遺留違法私房和生產經營性用房是指《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規劃、土地等有關法律、法規的規定所建的私房和生產經營性用房。符合“兩規”處理條件的房屋經過規土委、建設、公安消防等政府部門處理，并根據房屋具體情況補交地價與罰款后確認產權，發放房地產證書。實際操作中，兩規處理的用地需憑《處理決定書》和房地產證納入合法用地。

2、按照2009年出臺的《深圳市人大常委會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及2023年出臺的《深圳市人大常委會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定試點實施辦法》（俗稱“新兩規”或“三規”）處理的歷史遺留違法用地。除了非原村民所建的住宅類違法建筑以及以房地產開發為目的的未經批準建設的住宅類非法建筑（俗稱小產權房）外，不存在嚴重安全隱患，不嚴重影響城市規以及未占用國有已完成征轉補償的用地，2009年6月2日前已建的各類違法建筑均可申報，包括：住宅類違法建筑、生產經營性違法建筑、商業辦公類違法建筑、公共配套類違法建筑，具有多種用途的違法建筑、其他用途的違法建筑。

“三規”首次提出了簡易處理程序，“對于已列入城市更新年度計劃的城市更新單元內、不屬于應當依法予以拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑，由區查違辦核發《農村城市化歷史遺留違法建筑簡易處理通知書》，歷史遺留違法建筑當事人或者管理人按要求繳清地價和罰款后，在城市更新過程中視為已經處理確認的建筑物”，而《暫行措施》規定“合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范圍內的歷史違建可按規定申請簡易處理”，因此筆者認為“三規”簡易處理歷史遺留違法用地非常值得關注，且有可能會成為部分合法用地比例不足的城市更新項目的突破口。

“三規”試點于2023年4月實施，2023年6月停止，首批試點區域為1個街道12個社區，包括坪山區坑梓辦事處、南山區西麗街道新圍社區、寶安區沙井街道共和社區等。但因為簡易處理程序要求歷史違建需先經過規劃國土部門的規劃土地審查，確認不屬于嚴重影響現行城市規劃，導致試行效果不佳。據報道，山廈社區歷史遺留問題違建共1444處，通過初審的僅58棟，真正符合規土部門要求的僅3棟。

試點停止后，深圳市政府總結試點經驗，在2023年11月形成《深圳市人大常委會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定試點實施辦法》（修訂建議稿），該稿中對簡易程序做了進一步簡化，不再需要經過規劃國土部門審查，街道辦初審后即可移交查違辦處理，很大程度的提高了歷史違建土地成為合法用地的比率。遺憾的是該規定目前尚未出臺。