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很多人都說(shuō)房貸要提前還款，就要選擇等額本金，因?yàn)榈阮~本金前期是還的本金多，而等額本息是前期還的利息多，如果貸款的時(shí)候有提前還款的計(jì)劃，就選擇等額本金，真的是這樣嗎？我們先看下圖：第一感覺(jué)就是多還了6.1萬(wàn)本金。
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近期對(duì)等額本金和等額本金還款進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)2種方式的還款利息的計(jì)算方式是一模一樣的，唯一不同的是等額本金是前期還款的本金多余等額本息還的本金。不存在先還利息先還本金的情況。
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舉個(gè)例子就是同樣是貸款50萬(wàn)，貸款20年，等額在第10年的時(shí)候，你要提前還款，等額本金還要還25萬(wàn)本金，而等額本息則要還31萬(wàn)本金。在這里很多人會(huì)說(shuō)看吧，等額本息比等額本金多還6萬(wàn)。很多人只看到了等額本息后來(lái)要多還6萬(wàn)，你有沒(méi)有想過(guò)等本息前期少還了多少錢(qián)？下面給大家分析一下：我們先設(shè)定條件是房貸50萬(wàn)，期限20年，利率5.0%。
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第一，我們看利息圖：下面是貸款50萬(wàn)的利息圖，利息是開(kāi)始一樣的，不存在哪個(gè)是還的利息，哪個(gè)是還的本金，因?yàn)槊吭吕⒌挠?jì)算方式是一樣的：
都是：每月貸款的錢(qián)數(shù)*利率/12月=每月利息。
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等額本息利息多，是長(zhǎng)期積累的，是因?yàn)榍捌谶€的本金少。我們看第一年的還款情況：比如在首月等本金是4167元，等本息是3300元，每月多850元，一年就多約10000元，第一年合計(jì)就是下圖：
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由圖可知：第一年等額本金比等額本息多還了1萬(wàn)（注意等本金多還了1萬(wàn)），也就是說(shuō)如果從這一年開(kāi)始等額本息是借的是58.5萬(wàn)，等本金是借的57.5萬(wàn)。也就是說(shuō)一開(kāi)始你就把等本金的本金還了一部分，相當(dāng)于等本金房貸借的少了。
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第二年同樣是，等本金比等本息多還9300元，前面的幾年都是這樣，也就是說(shuō)你在前幾年就把等本金的貸款多還了那么多，那么后期提前還貸款的時(shí)候肯定等本息的本金要多一部分了。
第二，我們對(duì)比一下還10年期的情況：
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從上圖可知：第10年的時(shí)候，等額本金比等額本息多還了，4.2萬(wàn)，如果是你要在第10年的時(shí)候提前還款，等本金是25萬(wàn)，等本息是31萬(wàn)，相差是6.1萬(wàn)，而真正實(shí)際相差的6.1-4.2萬(wàn)=1.9萬(wàn)。
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而真正相差的利息是1.9萬(wàn)，根本不是你提前還款的時(shí)候相差的6.1萬(wàn)，很多人只看到你后面相差的很多，沒(méi)有看到前面多付出的4.2萬(wàn)。也就是說(shuō)等本息前期還少還了4.2萬(wàn)呢。而相差的1.9萬(wàn)，是因?yàn)榍懊娴缺鞠⒌谝荒晟龠€的1萬(wàn)，的二年少還的9000元，在10年間積累了這么多利息。
第三，我不知道為什么很多人專(zhuān)業(yè)理財(cái)?shù)亩颊f(shuō)提前還款要等額本金，你有沒(méi)有想過(guò)，等額本金前期的壓力大，在101期的時(shí)候等本金=等本息的錢(qián)數(shù)，也就是大約第9年的時(shí)候2個(gè)還款錢(qián)數(shù)一樣。也就是說(shuō)等額本金幾乎10年全部但是高于等本金還款的。
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最后總結(jié)：經(jīng)過(guò)我多次的分析，其實(shí)等本息和等本金是一樣的，根本沒(méi)有哪個(gè)是會(huì)少利息的，不管是不是提前還款，因?yàn)?，每個(gè)月的利息都是剩余本金*利率/12月，你還的利息少，說(shuō)明你貸款的錢(qián)數(shù)少，你后面還的本金少了，說(shuō)明你前面還的錢(qián)數(shù)多了。以上僅僅是我的計(jì)算，我只是計(jì)算的20年期的，有可能其他期的有其他情況，歡迎指正和討論。
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