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為了避免一些人以“假結(jié)婚”、“假離婚”的方式買賣房屋，北京市住建委在2023年8月4日特意就離婚后房屋買賣問題做出了新的限購規(guī)定。
一、規(guī)定意義
上述文件核心意義在于，如果離婚前夫妻名下住房超過限購政策，那么雙方離婚后三年內(nèi)都不能在北京購買住房【后附規(guī)定原文】。
為什么北京市住建委要出臺這一規(guī)定呢？舉個簡單的例子幫助大家理解。如果朱先生和朱太太都是北京戶口，婚內(nèi)有兩套房，那么此政策出臺前，他們可以通過離婚的方式將兩套房都過戶到朱先生名下，朱太太離婚后立刻買一套房，然后復(fù)婚。這明顯違背了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。
二、規(guī)定解讀
那么根據(jù)新規(guī)定，什么情況下離婚買房受限制呢？這些限制又會帶來哪些深層影響呢？
根據(jù)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于落實(shí)本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，對已擁有1套住房的京籍家庭、滿足條件的非京籍家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的京籍家庭、擁有1套及以上住房的非京籍家庭，暫停在北京市向其售房。【京籍家庭條件見下圖，圖片出處：北京市住房和建設(shè)委員會官網(wǎng)——購房資格申請 (beijing.gov.cn)】
我們繼續(xù)以朱先生和朱太太為例：
如果朱先生和朱太太有一方或者雙方都是北京戶口，兩人在北京有兩套房，無論這兩套房是婚前財(cái)產(chǎn)還是婚后共同財(cái)產(chǎn)，登記在誰名下，朱先生和朱太太一旦離婚，無論房產(chǎn)怎么分割，雙方三年內(nèi)都不能再買房了。如果朱先生和朱太太都不是北京戶口，那么兩人只要婚內(nèi)有一套房，離婚后三年內(nèi)就不能再買房了。
這就帶來一個問題，如果朱先生和朱太太是真離婚呢？此時(shí)婚內(nèi)的房產(chǎn)再離婚時(shí)就不僅僅是簡單的財(cái)產(chǎn)分割一方拿錢一方拿房的問題，因?yàn)榉艞壏课菟袡?quán)的一方在三年內(nèi)是無法再次購房的，這方只能去租房或者借住他人房屋，進(jìn)一步就有可能影響到夫妻雙方爭奪撫養(yǎng)權(quán)。同樣，拿到房的一方也很難將房屋賣出，因?yàn)榧词狗课葙u出他也不能在三年內(nèi)買房。
同時(shí)，這個新規(guī)還會影響結(jié)婚時(shí)買房的問題：如果男女雙方在婚前就滿足了北京購房條件，建議先分別以自己的名義買房，然后再結(jié)婚，雖然首付以及婚后還貸壓力會比較大，但這可以有效避免日后離婚時(shí)出現(xiàn)只有一套房屋可供分割的窘境。
三、相關(guān)問題
1. 計(jì)算離婚時(shí)間的起點(diǎn)是什么？
答：離異時(shí)間以離婚證登記時(shí)間或法院判決、調(diào)解時(shí)間為準(zhǔn)。
2. 京籍家庭擁有兩套住房，離婚后一人分了一套，但其中一人在三年內(nèi)賣掉自己的那套，她還能購房嗎？
答：3年內(nèi)不能，這3年內(nèi)，任何一人提交購房資格審核，依然按照原家庭擁有套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，與賣掉自己的房子無關(guān)。
3. 京籍家庭，兩套房子都是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，離婚以后，另一方可以在3年內(nèi)買房嗎？
答：不能，不管是不是婚前財(cái)產(chǎn)，結(jié)婚之后這兩套房子就是家庭住房套數(shù)。
4. 必須去交易窗口提交審核資料嗎？
答：一般情況，不需要。新政實(shí)行之后，相關(guān)部門通過信息共享在線審核婚姻、住房的情況。但，有兩種情況需要現(xiàn)場人工審核，包括外地離婚、法院判決離婚。
5. 新政以后，離婚又組建了新的家庭，可以買房嗎？
答：可以，按照新家庭申請購房，只要滿足條件即可。
6. 原家庭的外地房子怎么算？
答：外地房產(chǎn)不計(jì)入北京購房審核，北京限購政策，只統(tǒng)計(jì)家庭在北京區(qū)域內(nèi)擁有的住房套數(shù)。
7. 如果男女雙方，兩套房都屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn)，房本只有一個人名字，離婚后3年內(nèi)，無房的另一方是否可以再購一套？
答：不可以。因?yàn)闊o論是否是婚前財(cái)產(chǎn)，婚后都屬于家庭住房套數(shù)。
8. 京籍家庭有兩套住房，賣掉一套后離婚的話，無房的一方3年內(nèi)是否可以再購買一套住房？
答：可以的。但如果是想通過離婚來獲取更多的購房資格，這樣的做法沒有意義。因?yàn)殡x婚前賣掉一套住房，作為家庭就可以再購買一套住房；而如果離婚后，有房的一方不可再購房，無房的一方也只能再購一套住房。
9. 京籍家庭離婚前有兩套房，離婚后有房的一方將名下房產(chǎn)賣出，然后雙方又復(fù)婚了，這個家庭還能再買嗎？
答：如果再次組成家庭，那么就按照再次組成后的家庭審核購房資格，如果只擁有一套住房，是可以再購買一套的。
10. 公告里說的是不得購買商品住房，那么如果購買共有產(chǎn)權(quán)住房是否可以？
答：北京市共有產(chǎn)權(quán)房的申請，必須符合北京市限購政策規(guī)定，且申請家庭無房和無住房轉(zhuǎn)出記錄，因此也是不可以購買的。
四、規(guī)定原文：
《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》（京建發(fā)〔2023〕243號）
為落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：
夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房。
本公告自2023年8月5日起施行。
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