專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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[案情]
1998年5月，某縣房產(chǎn)公司（管理該縣公產(chǎn)房的事業(yè)單位）對(duì)縣城新民路81號(hào)公有房屋進(jìn)行改造后，與劉某簽訂房屋租賃協(xié)議，房產(chǎn)公司將店面租賃給劉某經(jīng)營(yíng)，租賃期限為一年，自1998年7月1日起至1999年6月30日止，每月租金500元。合同期限屆滿后，劉某繼續(xù)使用該店面，每月仍支付500元租金給房產(chǎn)公司，但雙方未續(xù)簽合同。期間，劉某對(duì)店面進(jìn)行室內(nèi)裝修，房產(chǎn)公司得知也未提出異議。2001年10月該縣進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革，撤銷了房產(chǎn)公司，成立了房產(chǎn)管理局。2004年元月16日，房產(chǎn)管理局決定對(duì)現(xiàn)有公產(chǎn)房采用招標(biāo)形式確定新的承租人,劉某參加了81號(hào)店面的招標(biāo)，但該店面被他人中標(biāo)。次日，房產(chǎn)管理局以書(shū)面形式通知?jiǎng)⒛吃谠?0日前搬遷，劉某認(rèn)為自己對(duì)店面裝修的投資款未得到補(bǔ)償，拒絕搬遷。元月24日，房產(chǎn)管理局向劉某送達(dá)了《行政處罰事先告知書(shū)》、《責(zé)令停止違法行為通知書(shū)》、《行政處罰聽(tīng)政告知書(shū)》，劉某未進(jìn)行申辯。2月13日，房產(chǎn)管理局對(duì)劉某進(jìn)行行政處罰:一、停止違章占用公有房屋；二、從2004年元月17日起按現(xiàn)房屋租金處五倍的罰款。劉某收到處罰決定書(shū)后，未申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟，又未自覺(jué)履行，房產(chǎn)管理局遂向法院提起強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)。
[評(píng)析]
法院能否受理房產(chǎn)管理局的執(zhí)行申請(qǐng)，即該類糾紛是民事糾紛還是行政糾紛？有兩種不同的觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該糾紛屬于行政糾紛，法院應(yīng)當(dāng)受理房管局提出的行政非訴執(zhí)行申請(qǐng)。我國(guó)建設(shè)部頒布的《城市公有房屋管理規(guī)定》第四十三條第三項(xiàng)明文規(guī)定，強(qiáng)占公有房屋的，責(zé)令其限期遷出，賠償損失，應(yīng)處以該房屋強(qiáng)占期間租金總額五倍以下的罰款。作為房地產(chǎn)行政管理職能部門，房產(chǎn)管理局在查明劉某強(qiáng)占公有房屋事實(shí)，履行告知義務(wù)程序的基礎(chǔ)上，適用該行政規(guī)章作出的行政處罰于法有據(jù)。劉某在規(guī)定的期限未申請(qǐng)復(fù)議又未采取司法救濟(jì)措施，該行政處罰決定書(shū)即發(fā)生法律效力。劉某不自覺(jué)履行，房產(chǎn)管理局向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院就應(yīng)當(dāng)受理。
第二種觀點(diǎn)是，該糾紛屬于民事糾紛性質(zhì)，房產(chǎn)管理局作出的具體行政行為明顯缺乏依據(jù)，人民法院應(yīng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行。理由是：
一、房產(chǎn)管理局適用行政規(guī)章對(duì)劉某進(jìn)行行政處罰缺乏法律依據(jù)。劉某與房產(chǎn)公司簽訂租賃合同是平等主體之間的民事法律行為，由此產(chǎn)生的租賃糾紛不屬于行政法調(diào)整的范疇，而應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。房產(chǎn)公司主張劉某搬遷能否支持，劉某的抗辯是否成立，雙方應(yīng)承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)通過(guò)仲裁或訴訟加以解決，在雙方的糾紛尚未得到裁決前，冒然認(rèn)定劉某屬?gòu)?qiáng)占公有房屋，難于令人心悅口服，所以說(shuō)房產(chǎn)管理局適用行政規(guī)章對(duì)劉某進(jìn)行處罰于法無(wú)據(jù)。
二、房產(chǎn)管理局認(rèn)定劉某強(qiáng)占公有房屋與事實(shí)不符。劉某經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)公司的店面緣由雙方簽訂了房屋租賃合同，盡管租賃期限屆滿，但劉某繼續(xù)使用租賃物，房產(chǎn)公司未提出異議且接受了劉某的租金，根據(jù)《合同法》第二百三十六之規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期為不定期。《合同法》第二百三十二條規(guī)定，對(duì)不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。就本案而言，房產(chǎn)管理局未盡通知義務(wù)，也未明確提出解除租賃合同，就以招標(biāo)形式確定新的承租人顯然與法相悖。劉某在租賃物中繼續(xù)經(jīng)營(yíng)是有法可依的，該行為不屬于強(qiáng)占公有房屋的范疇，所以房產(chǎn)管理局認(rèn)定劉某強(qiáng)占公有房屋缺乏事實(shí)依據(jù)。
三、房產(chǎn)管理局對(duì)劉某進(jìn)行處罰在程序上存在重大瑕疵。房管局一方面既是行政執(zhí)法機(jī)關(guān)，具有行政管理職能，另一方面又是公產(chǎn)房的管理部門，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其與劉某簽訂租賃合同，收取租金是一種民事活動(dòng)，雙方產(chǎn)生民事法律關(guān)系。如果房管局在與承租人發(fā)生糾紛時(shí)卻行使自己的行政管理職權(quán)來(lái)保護(hù)自身利益，就無(wú)法保證其作出的具體行政行為公正而無(wú)偏私，這與我國(guó)程序法設(shè)置的回避制度背道而馳。
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