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小產權房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員公證小產權房買賣合同有效嗎，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換。
一、小產權賣房協議是否有法律效力
小產權賣房協議沒有法律效力。小產權房是指在農村集體土地上建造的房屋，未繳納土地出讓金等相關費用。產權證書不是由國家住房管理部門頒發的，而是由鄉鎮政府或村政府頒發的，因此也稱為鄉鎮產權房。農村宅基地屬于集體所有，村民只享有宅基地使用權。農民向城市居民出售房屋的銷售行為不受法律認可和保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等法律手續。
二、小產權房轉讓協議有效嗎
關于小產權房轉讓合同是否有效的問題，這類小產權房，其效力跟合同的轉讓對象有關，法律明確規定，具備合法的產權證明，法律規定可以在本集體經濟組織成員之間轉讓，因此，在本集體經濟組織之間的轉讓合同是有效的。對于向集體經濟組織外的人員轉讓，盡管《土地管理法》等現行法規仍做出禁止性規定，但并不屬于強制性效力規范，不能以此確認房屋買賣合同的效力，根據合同的意思自治和相關法律規格，從目前司法實踐來看，對小產權房買賣合同效力傾向于認定為有效。
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