專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
什么是小產(chǎn)權(quán)房?
從定義上看，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。小產(chǎn)權(quán)房與平常所講的大產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議不在房屋權(quán)，而是土地使用權(quán)。
買小產(chǎn)權(quán)房需要注意什么？
1、符合城市總體規(guī)劃。 小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃，這樣可能會(huì)得到房產(chǎn)證。
2、合同中有詳細(xì)的規(guī)定。雖然小產(chǎn)權(quán)不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，但購房可以根據(jù)買賣合同來保護(hù)權(quán)益。所以必須對(duì)各種情況做詳細(xì)約定，如拆遷時(shí)購房者獲得全部補(bǔ)償，約定高額違約金。
3、開發(fā)主體要合法。不管是誰開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)，都必須獲得合法開發(fā)土地的資格，否則風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。
小產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)權(quán)如何區(qū)分？
1、針對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)稱為大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)稱為小產(chǎn)權(quán)，這是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。
2、在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，通過需要交納土地出讓金區(qū)分，不需要交納土地出讓金又叫大產(chǎn)權(quán)，要交納土地出讓金又叫小產(chǎn)權(quán)。根據(jù)這種解釋，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房買小產(chǎn)權(quán)房怎樣才能受到法律保護(hù)，經(jīng)濟(jì)適用房是小產(chǎn)權(quán)房。
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