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一、一般開發(fā)商違約退房賠償金怎么算
開放商違約退房賠償金的計算需要分情況來看：
第一，非按揭貸款時，如果買房人是通過非按揭貸款的方式購買房屋的，也就是說，全部房款是由其交付給開發(fā)商的，那么在因開發(fā)商違約導致退房時，開發(fā)商應當將全部房款返還給買房人。
此外，根據(jù)我國《民法典》的相關規(guī)定，由于退房是開發(fā)商的過錯導致的，那么除了全部房款外，開發(fā)商還應當賠償購房者因合同解除所造成的損失。
第二，按揭貸款時，開發(fā)商違約退房款的計算方法：
從法律上看，房產(chǎn)買賣合同與按揭貸款合同是兩個既有聯(lián)系又各自獨立的合同，購房者與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關系，購房者與貸款銀行之間是一種借貸關系，兩者雖有關系，但完全是兩種獨立的法律關系。因此，只要出現(xiàn)了合同約定的解除條件，購房者就可以解除房地產(chǎn)買賣合同，不因取得了按揭貸款而影響買賣合同中購房者解除合同權利的行使。
由于購房者(借款人)與銀行之間的借貸關系是獨立于房屋買賣關系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除按揭貸款合同，退房后按揭貸款合同仍然有效，購房者與銀行間的債權債務關系仍然存在，購房者仍應履行合同約定的還款義務。因此，在開發(fā)商逾期不能交房，購房者解除房產(chǎn)買賣合同前，購房者應根據(jù)按揭貸款合同的約定按期向銀行還款，不能因開發(fā)商沒有交房而停止向銀行還款，否則銀行將追究購房者的違約責任。在購房者解除房產(chǎn)買賣合同，取得開發(fā)商返還的購房款后，購房者應及時與貸款銀行聯(lián)系，協(xié)商提前還款事宜，將剩余貸款本息提前償還給銀行，終止按揭貸款合同。
很多購房者認為，自己只是支付了首付，所以退房時開發(fā)商應當也只退還首付。這是不對的，開發(fā)商在退房時不但要返還購房者自己支付的首付，還應當將銀行支付的貸款全部返還給購房者。換句話說，退房時，開發(fā)商必須把購房的全部房款返還給購房者，購房者再把按揭貸款的部分返還給銀行。
此外，根據(jù)我國《民法典》的相關規(guī)定，由于退房是開發(fā)商的過錯導致的，那么除了全部房款外，開發(fā)商還應當賠償購房者因合同解除所造成的損失。
二、開發(fā)商違約賠償房屋溢價損失是可得利益損失嗎
由于合同尚未履行完畢，業(yè)主并未取得房屋所有權，也就并未實際取得房屋溢價部分;故房屋溢價損失顯然不是實際損失。但如果合同順利履行，業(yè)主即可取得房屋所有權，即可最終享有房屋溢價利益;而由于開發(fā)商的違約，導致業(yè)主喪失了將來取得房屋溢價利益的可能;故房屋溢價損失應當屬于可得利益損失的范圍。
開發(fā)商違約賠償房屋溢價損失是可得利益損失。實際損失一般指的是合同違約所帶來實際上的損失，而可得利益損失是指因為當事人的行為而導致合同無法正常進行而損失的部分利益。當事人承擔違約責任時，是需要支付可得利益損失的。
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