專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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作者莫開偉系中國(guó)知名財(cái)經(jīng)作家 中地方金融研究院研究員
經(jīng)過超過半年前期籌備與研究討論之后，被市場(chǎng)稱為“二次房改”的“進(jìn)一步深化住房制度改革”工作，終于提速。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議于2023年末相繼召開之后，“二次房改”目標(biāo)、路徑等，均已基本確定（1月10日中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）。
中央政府?dāng)M在此時(shí)推出“二次房改”政策，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程出現(xiàn)深層次矛盾形勢(shì)所迫。目前中國(guó)大規(guī)模城鎮(zhèn)化在未來需解決幾億新市民住房需求，房地產(chǎn)高庫(kù)存拖累相關(guān)產(chǎn)能過剩，需加速去庫(kù)存化，這兩個(gè)問題若得不到有效解決，中國(guó)城鎮(zhèn)化將是一句空話，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就有硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而會(huì)引發(fā)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。
眾所周知，未來幾億新市民擁入城鎮(zhèn)，首先要解決安居工程，這是新市民融入城鎮(zhèn)最關(guān)鍵的一步，沒有住房就等于無法讓新市民扎下根來，新市民只能永遠(yuǎn)以客居心態(tài)“漂泊”城鎮(zhèn)，只能成為被邊緣化的低等市民，并有最終被逼回農(nóng)村的危險(xiǎn)。同時(shí)，不及時(shí)進(jìn)行“二次房改”，就會(huì)存在一邊是房地產(chǎn)高庫(kù)存與一邊是新市民購(gòu)房困難并存的尷尬局面，房地產(chǎn)業(yè)就無法越過漫漫“嚴(yán)冬”。
而未來即將推行的“二次房改”與中國(guó)1998年推行的“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。”房改模式相比，有了較大創(chuàng)新和突破；同時(shí)也將對(duì)原有城鎮(zhèn)住房保障體系調(diào)整和改善起到巨大推動(dòng)作用：一方面，建立租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比第一次房改有了明顯進(jìn)步，且制度規(guī)定取向更加成熟化和人性化。這項(xiàng)制度規(guī)定體現(xiàn)了購(gòu)房和租賃兩種不同消費(fèi)需求，因?yàn)樽》啃枨蟛粏沃纲?gòu)房需求，還有租房需求，新市民可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力和消費(fèi)喜好去選擇住房消費(fèi)方式，而將購(gòu)租并舉房改思路貫穿“二次房改”始終，無疑為適合新市民消費(fèi)能力及滿足新市民多樣化住房需求奠定了堅(jiān)實(shí)制度基礎(chǔ)，一定能煥發(fā)并擴(kuò)大新市民消費(fèi)欲望，對(duì)改善新市民住房環(huán)境及帶動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展將起到重要推動(dòng)作用。另一方面，為更有效實(shí)施購(gòu)租并舉房改政策，政府有關(guān)部門正考慮通過國(guó)有資本和市場(chǎng)相結(jié)合方式，建立專業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)；并在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大型城市按照住建部要求，著手開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)工作，這些都將為市場(chǎng)化、規(guī)模化運(yùn)營(yíng)住房租賃市場(chǎng)，供出口和保障，也能為新市民順利租房提供了便利。此外，住建部有可能對(duì)現(xiàn)有住房保障體系品類做出完善和調(diào)整，并著手對(duì)廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用住房等“三房”并軌進(jìn)行研究，也有可能確定不再興建經(jīng)濟(jì)適用住房。尤其住建部已開始考慮實(shí)行公租房貨幣化政策思路，即通過市場(chǎng)籌集房源，政府給予租金補(bǔ)貼的方式對(duì)公共租賃住房進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，為新市民順利住房并融入城鎮(zhèn)生活提供了便利。
同時(shí)，更應(yīng)看到，中央層面已經(jīng)確定，在落實(shí)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式背景下，逐步放開省會(huì)以下中小城鎮(zhèn)落戶限制，在區(qū)域中心城市的功能、就業(yè)吸附能力提升后，將帶動(dòng)更多周邊地區(qū)農(nóng)村居民、小城鎮(zhèn)居民進(jìn)入?yún)^(qū)域中心城市落戶，繼而產(chǎn)生住房需求，為“二次房改”鋪墊了基礎(chǔ)，房改一定能順利推進(jìn)。尤其，“二次房改”若能順利完成之后，對(duì)加速房地產(chǎn)去庫(kù)存化及消除中國(guó)城鎮(zhèn)化住房障礙將起到重要作用，有利于中國(guó)大規(guī)模城鎮(zhèn)化建設(shè)迅速鋪開；同時(shí)也意味著既能提高新市民落戶城鎮(zhèn)鄰居環(huán)境，也對(duì)鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過剩產(chǎn)業(yè)化解及推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“供給側(cè)”改革起到強(qiáng)大推動(dòng)作用。由此，“二次房改”政策一旦出臺(tái)之后，是項(xiàng)事關(guān)民生的重大社會(huì)系統(tǒng)工程，各級(jí)政府應(yīng)加緊落實(shí)，讓其真正發(fā)揮政策威力，為打破中國(guó)經(jīng)濟(jì)局長(zhǎng)僵局起到“催化劑”作用。
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