專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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“一房二賣”是指業(yè)主將同一房屋先后出賣給不同的買受人。“一房二賣”產(chǎn)生的法律效力與我國物權(quán)變動(dòng)模式密切相關(guān)，我國民法典采用的物權(quán)變動(dòng)原則是合意加公示原則，即除了當(dāng)事人就債權(quán)達(dá)成合意之外，還必須履行交付或登記等法定形式。
一、“一房二賣”的認(rèn)定
第一、出賣人是否實(shí)際將房屋交付給買受人，如果出賣人已經(jīng)將房屋實(shí)際交付給買受人，且買受人已實(shí)際使用了該房屋，表明出賣人履行合同的真實(shí)意愿，這種履行也是合法的履行，對已完成的交易予以保護(hù)，應(yīng)當(dāng)考慮支持該買受人的實(shí)際履行請求；第二、買受人是否已全額支付房款，如果買受人已支付了全部房屋款項(xiàng)，表明該買受人已全部履行了自己的義務(wù)，對已完成的交易予以保護(hù)，亦應(yīng)當(dāng)考慮該買受人的實(shí)際履行請求；第三、是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶備案等相關(guān)手續(xù)，如果買受人已辦理或正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案等相關(guān)手續(xù)，表明買受人要求取得該房屋所有權(quán)的意愿強(qiáng)烈，買受人也在為房產(chǎn)過戶登記在做前期準(zhǔn)備，在確定買受人時(shí)應(yīng)該考慮其實(shí)際履行請求；第四、買受人是否適宜履行合同，如果買受人履行合同的成本較低或其適宜履行，應(yīng)當(dāng)考慮該買受人的實(shí)際履行請求。
二、已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)
商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不能對其主張權(quán)利。當(dāng)然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還。
三、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責(zé)任
未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。導(dǎo)致原商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
“一房二賣”是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活當(dāng)中經(jīng)常會(huì)發(fā)生的事情，這種事情也增加了很多的不正之風(fēng)，也讓很多人在購買房子之后會(huì)有上當(dāng)受騙的感覺。所以說大家在購買房子的時(shí)候一定要睜大眼睛咯！大家還有什么不懂的話可以來科普華君網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢哦。
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