專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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房子是民生活之根本，每一個(gè)成年人都要有一套房子才能安放自已的心里靈魂。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，為了獲得良好的教育資源、醫(yī)療資源、娛樂(lè)設(shè)施等大城市里應(yīng)有的福利，都想在城市里買套屬于自己的房子。然而，有的人急需學(xué)校，結(jié)婚急需房子或者為了享受成熟的配套設(shè)施，都選擇購(gòu)買二手房。但對(duì)于首次購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，二手房貸款和稅費(fèi)不了解的話，后期會(huì)帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)壓力。因此，今天跟大家分享一下，在簽訂二手房合同之前要考慮一下所購(gòu)的房子能獲得多少貸款，除了首付之外余下的房款是否可以從銀行獲得？高額的稅費(fèi)是否能承擔(dān)的起？
一: 房齡
在二手房中，房齡是重中之重，要想獲得70%的貸款額度，那房齡不能過(guò)大。房齡也就是房子的年齡，計(jì)算房子的年齡從房子竣工驗(yàn)收合格之日算的，房齡+產(chǎn)權(quán)剩余的年限可直接影響到你在銀行的貸款（影響貸款的還有個(gè)人收入和征信，之前的章節(jié)有講過(guò)，在此不做過(guò)多的講解）。房齡越大，可獲得的貸款額越少，房齡一般超過(guò)20年以上的部分銀行不予批貸（有的25年，有的30年，各不相同）。
二: 貸款年限
二手房的貸款年限和一手房的不一樣，一手房最高可貸30年，二手就不一定可做30年。二手房的貸款年限跟樓齡有關(guān)，房齡越大，貸款年限越短。二手房的房齡+貸款年限最高不能超過(guò)40年，房齡越大，從銀行獲得貸款的資金越少；貸款年限越短，月供壓力越大。
三: 貸款額度
1: 二手房的貸款額度是根據(jù)樓齡來(lái)定的，樓齡5年以下的，貸款額度是評(píng)估總房?jī)r(jià)的70%；樓齡5到10年，貸款額度是評(píng)估總價(jià)的60%；樓齡在10年以上15年以下的，貸款額度是評(píng)估總價(jià)的50%；樓齡在15年以上25年以下的，貸款額度是評(píng)估總價(jià)的40%；樓齡在25年到30年的，貸款額度是評(píng)估總價(jià)30%；這組數(shù)據(jù)只作參考，不作貸款標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榈胤胶豌y行不一樣，數(shù)據(jù)會(huì)有變動(dòng)。
2: 二手房的總房款是由銀行指定的權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的房子總價(jià)不一定等于成交價(jià)格，基本上都低于成交價(jià)。評(píng)估價(jià)越低，所獲得的貸款額度就越低，貸款額度低，購(gòu)房者就得增加首付比例，這就造成購(gòu)房者首付款壓力過(guò)大的局面。
四: 有可能壓垮你的是最后一根“稻草”——稅費(fèi)
對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，最大的稅是契稅。對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)超出政策限購(gòu)范你的圍的，賣家需要承擔(dān)個(gè)人所得稅和增值稅，（唯一滿五可免）。但在二手房交易中，賣家基本上是實(shí)收，所有稅費(fèi)都是買家承擔(dān)，若賣家未能達(dá)到免征條件的，那么，總價(jià)兩百萬(wàn)左右的房子，買家所要承擔(dān)的稅費(fèi)就高達(dá)十幾二十萬(wàn)，再加上中介費(fèi)和其它費(fèi)用下來(lái)，數(shù)額相當(dāng)驚人，不是一般的人能承受的起的。
給大家舉真實(shí)的案例，2023年5月，我一個(gè)同學(xué)在廣天河購(gòu)一套二手房，84方總價(jià)332萬(wàn)，由于業(yè)主是多套房，所以，稅費(fèi)未達(dá)到免征條件。首付102萬(wàn)，要貸230萬(wàn)。銀行評(píng)估總價(jià)300萬(wàn)，貸款最多只能貸210萬(wàn)，首付比例得增加20萬(wàn)。由于賣家是實(shí)收，因此，所有稅費(fèi)都是買家承擔(dān)，原房子購(gòu)入價(jià)格是220萬(wàn)元，現(xiàn)在看看還缺多少資金。
契稅: 332x1%=3.32萬(wàn)元
賣家的增值稅: 332÷1.05×5.6%=17.7萬(wàn)元
賣家個(gè)人所得稅:（332萬(wàn)元一220萬(wàn)元）x20%=22.4萬(wàn)元。
所繳納的稅費(fèi)總額為43.42萬(wàn)元
由于房子評(píng)估總價(jià)低于成交價(jià)，首付比例得增加20萬(wàn)元。因此，他此時(shí)的資金缺口達(dá)到63.42萬(wàn)元，由于資金缺口大，難以湊齊這么多錢，最終以他違約，解除購(gòu)房合同，20萬(wàn)的定金只退回一半。
所以，在購(gòu)二手房簽合同之前，一定要清楚房子的房齡，賣家是否達(dá)到稅費(fèi)免征條件，需要承擔(dān)什么費(fèi)用，房子按揭大概能獲得多少貸款。如果銀行評(píng)估總價(jià)低了，自己是否有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加首付，考慮好后再簽合同（協(xié)議）。若首付只是量斤恰兩的話，一旦在銀行貸不了足夠的房款需要增加首付比例或者承擔(dān)稅費(fèi)，而自己實(shí)力又不足無(wú)法承擔(dān)，之前若沒(méi)有約定協(xié)議，這成了買方的違約，那自己所交的定金或者首付將無(wú)法退回，使自己陷入到錢房?jī)煽盏木车亍＿@種情況常有發(fā)生，屢見(jiàn)不鮮。
以上是個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，希望能幫到有需要的朋友，有喜歡的朋友請(qǐng)加關(guān)注、收藏、轉(zhuǎn)發(fā)。對(duì)于房產(chǎn)方面知識(shí)問(wèn)題有了解的，可以加關(guān)注私信于我或者評(píng)論區(qū)留言，我愿與諸位共同探討。
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