專業房產律師團隊
提/供/專/業/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
1、無物業服務合同的物業糾紛實踐中有不少物業管理企業與業主委員會或業主之間未訂立書面合同，甚至是房地產開發商派自己的“人馬”管理樓盤，未辦理委托物業公司管理手續，未與業主訂立物業管理合同等等。
在無合同約定并無規約可依的情況下，在處理物業管理糾紛時應注意一個突出問題:
那就是物業管理企業的資質問題。
物業管理企業開展物業管理服務，除應辦理有關企業登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，并領有政府主管部門頒發的有關證書。
對不具備法定資質卻從事物業管理工作并產生了物業管理糾紛的，在業主委員會或業主同意的情況下，限期物業管理企業補辦相關證書，并與業主委員會或業主簽訂物業管理合同，但證書補辦前的物業費用只按合理成本收取。
2、物業費用標準問題物業費用的收取應遵循合理、公開及與服務相適宜的原則，收取標準應嚴格依照合同的約定。
普通住宅的物業管理服務費是政府指導價，確立費用時應以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算;
而其他住宅，必須經業主或業主委員會協議約定。
如果當事人未就物業管理達成協議，表明當事人對物業管理的事項未約定，對收費標準、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務合同關系不成立;
如果物業管理企業對小區進行了管理，并因此而受到損失，可參照民法典中的無因管理原則處理，由業主或業主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當于損失數額的經濟補償。
3、業主拒交物業管理費糾紛按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，因此，處理此類糾紛要從實際出發，分不同情況作出處理:
屬于業主無理拒絕交費情形的，應由業主委員會責成業主按照合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任;
如果是因為物業管理企業提供的服務質量達不到合同約定標準致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理企業違約在先，業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下，可根據物業管理企業提供現行服務的質量狀況，適當減少業主的應交服務費(但應交的維修費用不在此限);
對于確因公共費用的分攤不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規定，在合理確定各個業主應分攤費用的基礎上，責成相關業主支付其應攤的物業管理費用和維修費用;
如果屬于物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業主因而拒交的，業主可要求物業提供物價審核的標準，按照物價部門核定的標準交付物業管理費用，物業管理企業未經業主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應認定亂漲、濫收，業主有權拒付。
此外，在處理此類糾紛過程中，還應特別注意審查物業管理企業的收費標準是否經過物價部門審核，是否明碼標價;
對特殊服務收費，業主及物業管理企業之間是否在合同中有約定;
對合同約定物業收費可以預收的，其預收期限是否符合法律規定等等。
4、物業管理企業違約物業管理企業的違約行為主要表現在:
對公用部位、共用設施設備維護管理不善;
對物業管理區域內的環境衛生、綠化、公共秩序等未盡管理職責，造成物業環境惡化;
未經業主同意，自己或許可他人利用物業設置廣告等經營性設施，或將物業管理權發包給他人等等。
物業管理企業未按合同要求提供服務或其提供的服務質量與合同約定不符的，屬于違約行為，應責令其承擔相應的違約責任。
對于物業管理企業違約將物業共用部位自營或出租他人經營或安裝廣告牌的，應責令其立即恢復原狀，給業主或使用人造成損失的，物業管理企業理當承擔賠償責任。
據此，物業管理企業利用物業設置經營性設施，應當征得業主或業主委員會的書面同意，并向相關部門辦理報批手續。
經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，一部分應用于補貼物業管理公共服務費，另一部分應納入維修基金。
對于物業管理企業擅自將物業管理權發包給他人的，因其行為侵犯了業主的合法權益，故對其發包行為應認定無效，由物業管理企業依法承擔違約責任。
綜上所述，為了避免這些矛盾的產生，最好的辦法就是在入住之前與業主簽訂好合同，在合同的要求下雙方一般都會遵守，若是一方違約則需要合理賠償，合同不僅可以約束雙方的行為，也可以在一方違約以后維護其他一方的利益，因此簽訂合同才是最好預防矛盾的辦法。
咨詢電話：18511557866
關注微信
電話咨詢
關注微信
