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土地減免的款項是否計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅

近期,遇到這樣一個問題,企業(yè)在早期通過“招拍掛”取得一塊工業(yè)用地3萬平方米,轉(zhuǎn)讓價格500元/平方米,總價款1500萬元,簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》,由于當(dāng)期政府為發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟,明確該地塊可享受土地出讓價格減半繳納的優(yōu)惠政策,企業(yè)當(dāng)期支付土地總價款750萬元,并按3%繳納契稅22.5萬元,企業(yè)辦完相關(guān)手續(xù)后,即取得了國土部門下發(fā)的《土地使用權(quán)》權(quán)屬證書,證載面積為28500平方米。同時,企業(yè)為建造工業(yè)廠房發(fā)生建設(shè)成本3000萬元。

在近期的相關(guān)稅務(wù)自查風(fēng)險比對中,提示該企業(yè)房產(chǎn)稅未足額繳納。

企業(yè)觀點:

企業(yè)針對該工業(yè)廠房繳納的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為:按企業(yè)實際支付的土地總價款、交納的契稅及廠房建設(shè)成本之和作為房產(chǎn)原值,依照房產(chǎn)原值一次減除20%后的余值計算繳納計算房產(chǎn)稅,計算公式為:

(750萬+22.5萬+3000萬)*80%*1.2%=36.216萬元

那么企業(yè)上述計算繳納房產(chǎn)稅是否正確呢,爭議點主要集中在土地價值上,同時存在以下另外兩種觀點:

觀點一:

按照企業(yè)《土地使用權(quán)出讓合同》中約定的金額及應(yīng)繳納的契稅與廠房建設(shè)成本之和作為房產(chǎn)原值,即按照合同總價款并入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅,計算公式為:

(1500萬+1500萬*3%+3000萬)*80%*1.2%=43.632萬元

觀點二:

按照企業(yè)《土地使用權(quán)出讓合同》中約定的單價乘以企業(yè)實際取得的土地面積,計算土地價值及應(yīng)繳納的契稅與廠房建設(shè)成本之和作為房產(chǎn)原值,即按照權(quán)屬證書記載的面積及應(yīng)繳納的契稅、廠房建設(shè)成本之和作為房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅,計算公式為:

【28500*500*(1+3%)+3000萬】*80%*1.2%=42.8904萬元

從上述計算結(jié)果可以看出,土地價值及契稅的取數(shù)不同,結(jié)果也存在很大差異,企業(yè)這種計算繳納房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額最少,企業(yè)認為,我們雖然在簽訂的合同中約定了轉(zhuǎn)讓價格,但政府同時有優(yōu)惠政策,我們按政策交納了土地出讓金及契稅,也取得了產(chǎn)權(quán)證書,那么以其實際入賬金額作為房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅是沒有問題的。

政策一般規(guī)定:

政策特殊規(guī)定:

小編觀點:

雙方合同中約定的土地總價款為1500萬元,當(dāng)?shù)卣菫榱水?dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展,給企業(yè)減免了750萬元,該減免的土地出讓金屬于當(dāng)?shù)卣呢斦剟睿瓷鲜稣咧械囊圆糠知剟罘绞睫D(zhuǎn)移土地權(quán)屬的,應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓合同中約定的價格依法繳納契稅,雖然企業(yè)實際支付了750萬元土地出讓金,但契稅計稅依據(jù)應(yīng)按照土地總價款1500萬元計算確定。

同時,我們根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值計算繳納,那么這里的房產(chǎn)原值就是企業(yè)入賬時實際支付的土地價值及廠房建設(shè)成本,那么小編認為按照賬面成本做為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),該事項和稅務(wù)機關(guān)還存在一定的溝通空間,建議咨詢主管稅務(wù)機關(guān)后進一步確定,不多繳也不應(yīng)該少納稅

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來源:中道財稅-陳紅

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