專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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容積率是什么？是大好還是小好呢？它會(huì)對(duì)樓盤帶來(lái)什么影響？一般情況下，不同樓盤的容積率應(yīng)該為多少？帶著這些疑問(wèn)，小編這就來(lái)為你全面詳細(xì)地解答。
什么是容積率？
容積率是指一個(gè)小區(qū)地上總建筑面積與用地面積的比率，它的計(jì)算公式為：容積率=建筑面積/用地面積。
舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，在不考慮其他因素的情況下，一塊10萬(wàn)平方米的土地，如果開(kāi)發(fā)商蓋了8萬(wàn)平方米的房子(即建筑面積為8萬(wàn)平方米)，那么，這塊地的容積率是0.8；如果蓋了10萬(wàn)平方米的房子，那么容積率就是1；蓋了15萬(wàn)平方米的房子，容積率就是1.5。
不難發(fā)現(xiàn)，通常情況下，容積率越高，該地塊的用地強(qiáng)度越大。也就是說(shuō)，容積率越高，小區(qū)的建筑樓層就越高，容納的居民越多。同時(shí)，共用小區(qū)的公共設(shè)施、停車位等配套設(shè)施的居民就越多，小區(qū)會(huì)顯得越擁擠。反之，容積率越低，居住的舒適度就越高，但往往售價(jià)也水漲船高。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，住宅品質(zhì)雖然不是和容積率呈線性關(guān)系，但一般情況下，低容積率也就意味著小區(qū)的高居住品質(zhì)。想象一下，一幢6層樓的住宅，一下子加高3倍，變成18層，人口也隨之增加3倍，明顯的感受是小區(qū)人流量增加、車輛增多、停車位緊張、電梯的使用強(qiáng)度也會(huì)大幅度增加。這也是一個(gè)樓盤容積率高低的意義所在。
容積率是怎么來(lái)的？
根據(jù)2023年3月1日起實(shí)施的由住建部發(fā)布的《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定，容積率計(jì)算規(guī)則由省(自治區(qū))、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定。例如，“以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門將依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。”
容積率在一定程度上決定樓盤品質(zhì)但不能作為唯一評(píng)價(jià)指標(biāo)
有業(yè)內(nèi)人士指出，一般情況下，獨(dú)棟別墅樓盤容積率在0.5-0.8之間，多層、洋房樓盤容積率在1-1.5之間，小高層樓盤容積率在2.5左右，高層樓盤容積率大多數(shù)在4以上。從中可以看出，以純洋房、洋房為主的樓盤，容積率相對(duì)較低，小高層和高層樓盤的容積率較高。
但是如果有市民將容積率作為評(píng)價(jià)樓盤好壞的唯一指標(biāo)那就錯(cuò)了。“容積率可作為影響樓盤品質(zhì)的因素，但容積率并不能與樓盤品質(zhì)直接掛鉤。”寧波百隆房產(chǎn)總經(jīng)理謝耀生說(shuō)，“國(guó)內(nèi)外有不少頂尖豪宅，都是高容積率項(xiàng)目。選房時(shí)，市民可以多關(guān)注容積率、得房率、綠化率、樓間距等具體指標(biāo)，綜合各方面因素考慮。”
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