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夫妻雙方決定離婚，對孩子的撫養問題、財產的分割問題，都達成了一致的意見。
存款、股票這些分起來都很容易，無非就是一方轉個差價給另一方就行了。
但如果雙方有那么一套房子需要分，房子還登記了兩個人的名字，并且還有貸款。那可能就沒那么好辦了。
作者：褚曉天
處理這個問題最簡單的辦法，就是維持房子的現狀。
本來怎樣還是怎樣，名字先不改，貸款誰的名字由誰繼續還著。等貸款還清了之后，解除掉銀行的抵押權，然后再去改名字過戶。雙方也只需要在離婚協議中，把這些內容寫清楚就可以了。
這樣的優點在于不折騰，啥手續都不用辦。
但除了方便之外，這種辦法剩下的就都是缺點了。
打個比方：房子歸男方，而本來房子的貸款人是女方。那么在雙方離婚后，每次女方還貸之前，男方都需要提前打錢給她，通過女方的還貸賬戶進行還款。雙方還需要定期核對賬目。
再比如：房子約定歸女方，但本來房產證上只有男方一個人的名字。就會存在離婚后，男方偷偷把房子賣掉，把錢揮霍一空或轉移財產，從而導致女方利益受損的情況發生。
即使沒有以上的這些問題，那么房貸周期長的這一特點，也會導致在某些有限購政策的地區。因為房子上的名字一直去不掉，影響到這一方將來的購房計劃。比如因為這個原因而被限購，或是即使可以購置，但首付比例和貸款利率都會比名下沒有房子要高。
所以，維持現狀并不是處理這個問題的好辦法。
最好的辦法，當然是能有一筆閑錢，把貸款給還清了。然后按照離婚協議的約定，雙方去變更登記，該過戶的過戶，該去名字的去名字。但在實際中，很少有家庭可以拿出這么一筆錢。真能拿出的，當初可能也沒必要貸款了，是吧。
不過，這個辦法還有個變通的手段。有些人，會先去借一筆錢，把房貸還清后，再把房子抵押出去，用抵押得到的貸款，來還之前所借的錢。
但這種方式，也存在一定的問題。
普通的抵押貸款，利率一般都會高于原來的房貸利率。同時貸款金額又比較大，肯定會造成一定的經濟損失。
最近一段時間，也有很多人通過經營貸的方式，來處理這件事的。雖然貸款利率很低。但這種把經營貸用來還房貸的行為，是被國家明文禁止的。
銀保監、住建部、以及央行就在2023年發布過名為《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域》的通知——
五、加強貨中貸后管理
銀行業金融機構要進一步嚴格貸中貸后管理，落實資金受托支付要求，防范企業通過關聯方規避受托支付要求。加強貸后資金流向監測和預警，不得以已開展受托支付為由弱化貸后資金管控。銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。銀行業金融機構應通過網站公示、營業網點張貼公告等方式加強宣傳教育。
明確禁止了經營貸款用于房產領域。
所以，一旦被查出，銀行是可以立即收回貸款的，并且還會影響到貸款人的個人征信，以及存在被追究法律責任的風險。同時，在辦理經營貸的過程中，不免會需要找一些中介來配合辦理，萬一被坑，那損失可就大了。
所以，借錢還貸再抵押的方式，也存在很大的弊端。
但如果你們滿足一定的條件，還有一個正規的方式，可以去嘗試一下。
離婚時無法辦理過戶，主要是因為房子的抵押權人，也就是銀行不同意。所以，只要銀行能同意，這件事當然也就可以辦成了。
銀行本身是有這類業務存在的，但是否同意變更，需要進行一定的審查。而銀行需要審查的，其實就是“變更行為是否會增加貸款的風險”。
這個包含兩個部分，第一部分是變更后的貸款人，是否有償還剩余貸款的能力。這個需要根據貸款人的收入、經濟狀況做一個綜合的評估，流程和最初申請貸款是一樣的。第二部分是房屋的現有價值如何，在一定的比例下，是否可以覆蓋剩余貸款。
只有滿足了這兩點，銀行才可能同意配合辦理變更手續。
一般情況下，如果貸款人不變，只是去掉名字，那么銀行是有可能會同意的。又或是剩余貸款已經很少了，并且新的貸款人收入也比較高，那么銀行也可能會同意。
當然，也會遇到明明條件都達成，但銀行就是不配合的。那么這種情況下，也可以考慮去法院起訴。
比如2023年上海寶山法院的這個判決——
（2023）滬0113民初26844號
房子登記在夫妻雙方名下，離婚時候約定房子歸男方，貸款人也只有男方一人。雖然剩余貸款金額比較高，但法院認為去掉女方名字的行為，并不會影響還款。支持了原告要求銀行配合的請求。
又比如2023年上海市松江區法院的這個判決——
（2023）滬0117民初1531號
房子登記在夫妻雙方名下，約定歸男方，夫妻雙方都是共同貸款人，房屋價值估計400萬左右，剩余貸款本金36萬元。法院以房屋價值遠高于剩余貸款為由。判決銀行需要配合辦理抵押人和貸款合同變更。
所以，在符合一定條件的情況下，可以嘗試向銀行提出申請。最近一段時間，銀行也放寬了這類業務的審查尺度，我有不少客戶也都這樣成功辦理過了。如果能成功，那么無疑是最佳的解決方案了。
總的來說，離婚后尚有貸款的房子，基本處理方式差不多就是前面提到的這三種了。沒有哪一種是很完美的方法，只能根據自己的具體情況來進行選擇了。
有錢的可以選擇先還清貸款。能滿足條件的可以嘗試向銀行申請。覺得有名字掛在房子上無所謂的，也可以等貸款慢慢還清了再說。但無論是哪種方式，在處理之前，建議雙方都簽訂協議來寫清楚流程，以及意外情況下的處理方案。
二手房領域目前政府已經出臺了帶押過戶的政策，而這一政策無論是從需求還是從流程上，其實和離婚改名字都很相似。希望在不久的將來，有關部門也可以針對離婚房子改名難的問題出臺相關的政策，來解決這一難題。
本期聊了下，對于離婚時，仍有貸款的房子，怎么辦理過戶的問題。
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下期我來聊一下最近的一個新政策，也和房子有關，帶押過戶。也就是房子在有銀行抵押的情況下，怎么帶著抵押直接賣。歡迎繼續關注。
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