專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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在二手房交易過(guò)程中，滿五唯一的房子交易成本最低，是購(gòu)房者的最佳選擇。那么什么是滿五唯一呢？判斷標(biāo)準(zhǔn)如何呢？
一、什么是滿五唯一？
“滿五唯一”是二手房市場(chǎng)里的一個(gè)簡(jiǎn)單縮寫(xiě)詞語(yǔ)，意思是該套房屋產(chǎn)證滿五年且為家庭唯一房產(chǎn)，“滿五”是指房產(chǎn)證或契稅完稅證從出證時(shí)間開(kāi)始計(jì)算，時(shí)間滿五年或超過(guò)五年；“唯一”則是指房屋所有權(quán)人在本市（本省）內(nèi)，登記在房管局系統(tǒng)里的只有這一套房，但如果房屋有多位共有產(chǎn)權(quán)人，那么這套房子也會(huì)算作共有產(chǎn)權(quán)人名下房產(chǎn)。
值得注意的是，這里的“唯一”一般是指廣州市范圍內(nèi)的房產(chǎn)唯一，但是不同城區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記中心要求可能有所差別，具體以不動(dòng)產(chǎn)登記中心中心的為準(zhǔn)。
二、如何確定房屋是否滿五唯一？
1.不同類(lèi)型房產(chǎn)“滿五”的確認(rèn)
（1）二手房：按契稅完稅證的填發(fā)日期和房產(chǎn)證出證日期孰先原則
（2）房改房：按制證日期，公有住房購(gòu)房契約的簽訂時(shí)間和購(gòu)房收據(jù)或購(gòu)房發(fā)票的填發(fā)日期孰先原則
（3）繼承：按原房產(chǎn)證的出證日期計(jì)算
（4）贈(zèng)與：受贈(zèng)者是直系親屬，按原房產(chǎn)證的出證日期計(jì)算；受贈(zèng)者是非直系親屬，按新房產(chǎn)證的出證日期計(jì)算
（5）經(jīng)濟(jì)適用房：以購(gòu)房發(fā)票上的記載時(shí)間為準(zhǔn)
（6）拆遷安置房——以拆遷安置協(xié)議時(shí)間為準(zhǔn)
2.“唯一”的確認(rèn)
購(gòu)房者想要知道自身購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是否唯一，需要賣(mài)方出示名下（家庭）房產(chǎn)套數(shù)證明。
以家庭為單位是指賣(mài)方家庭成員名下獨(dú)自擁有或與他人共有的（不管所占份額多少）房產(chǎn)的套數(shù)在該城市的不動(dòng)產(chǎn)登記中心所有備案的房屋只有1套。
產(chǎn)權(quán)人查詢名下房產(chǎn)套數(shù)，可以憑借身份證到廣州市政務(wù)服務(wù)中心、廣州市房地產(chǎn)交易登記中心和各區(qū)房地產(chǎn)交易登記部門(mén)的自助查詢機(jī)上查詢打印。
三、買(mǎi)滿五唯一的房產(chǎn)有何好處？
滿五唯一的房子，可以享受稅費(fèi)優(yōu)惠政策。
1.個(gè)人所得稅優(yōu)惠
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》的規(guī)定：（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上（含五年）的住房，（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓的住房為家庭唯一生活用房；以上兩個(gè)條件同時(shí)滿足時(shí)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房可以免征個(gè)人所得稅；如有一個(gè)條件不滿足，則需繳納個(gè)人所得稅。
2.增值稅優(yōu)惠
根據(jù)廣州市2023年4月21日發(fā)布的《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（穗府辦函〔2023〕30號(hào)），越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。花都區(qū)和從化區(qū)房產(chǎn)則不受影響。5年的起算時(shí)點(diǎn)以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間按“孰先”原則確定。
廣州市稅務(wù)局提醒，如納稅人對(duì)增值稅征免年限調(diào)整有疑問(wèn)，納稅人可撥打12366進(jìn)行問(wèn)題咨詢，也可通過(guò)全市辦稅服務(wù)廳以及稅務(wù)部門(mén)進(jìn)駐市（區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)登記中心、政務(wù)服務(wù)中心的稅務(wù)窗口進(jìn)一步了解相關(guān)事項(xiàng)。廣州市稅務(wù)窗口將為市民提供專(zhuān)業(yè)的講解、答疑和輔導(dǎo)等便民服務(wù)。
滿五唯一的普通住宅在出售時(shí)可以免征個(gè)人所得稅和增值稅。在買(mǎi)房過(guò)程中需要注意的是，認(rèn)真核實(shí)所購(gòu)房子是否滿五唯一，最好在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，將“是否滿五唯一”寫(xiě)入補(bǔ)充協(xié)議中，并且約定好違約條款，切實(shí)維護(hù)自身的權(quán)益。
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