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導(dǎo)讀：商品房預(yù)售是指開發(fā)商在商品房建設(shè)過程中或者竣工驗(yàn)收前，向社會公開銷售尚未交付使用的商品房的行為。在商品房預(yù)售中，買賣雙方通常會先簽訂一份房屋認(rèn)購協(xié)議，作為對雙方交易意向和條件的初步確認(rèn)。在簽訂正式合同之前，出現(xiàn)糾紛主要涉及的是認(rèn)購協(xié)議的效力問題，雙方是否存在過錯等來作出裁決。

裁判規(guī)則：在出賣人證件齊全的情況下，一般認(rèn)為房屋認(rèn)購協(xié)議是有效的，以此來主張解除或者退還認(rèn)購款的請求不予支持。但是在出賣人存在過錯，比如無法按時交付房屋，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，以及其他法定或者約定事由的出現(xiàn)等，對于請求解除協(xié)議返還認(rèn)購款的請求是可以得到支持的。另，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

律師解讀：對于商品房預(yù)售中出現(xiàn)的糾紛，無論出賣人還是買受人都需要在交易時做到風(fēng)險的考量，盡量通過協(xié)議的方式將可能遇到的風(fēng)險進(jìn)行約定。根據(jù)檢索近一年來200+案例，分析，主要存在如下幾點(diǎn)需要注意的事項(xiàng)：

1、在簽訂認(rèn)購協(xié)議時，看下出賣人是否已經(jīng)拿到房屋預(yù)售許可證，若沒有，可能存在合同無效的情形，注意資金支付后的安全性問題。

2、在簽訂認(rèn)購協(xié)議時，看下是否有專門的資金監(jiān)管賬戶，若沒有專門的資金監(jiān)管賬戶，很可能會導(dǎo)致購房款的挪用，出現(xiàn)樓盤爛尾的情況。

3、在簽訂認(rèn)購協(xié)議時，考察下開發(fā)商的資質(zhì)，盡量規(guī)避地方資質(zhì)差、信譽(yù)差的小開發(fā)商，很可能導(dǎo)致交款后房未建，錢也執(zhí)行不回來的情形。

4、在簽訂認(rèn)購協(xié)議時，是否存在政策性原因，無法辦理過戶登記的問題，此時，要求退認(rèn)購款是進(jìn)行過錯責(zé)任劃分的。

5、在簽訂認(rèn)購協(xié)議時，看下需要購買的房子是否設(shè)定了抵押，若有抵押，要在協(xié)議中約定好出賣人涂銷抵押登記的時間。

典型案例

1、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。簽訂房屋認(rèn)購書之后出賣人取得商品房預(yù)售許可證的，若無其他法定或約定解除合同使用的，認(rèn)購協(xié)議有效，請求解除的，不予支持。遼寧省鐵嶺市中級人民法院 (2023)遼12民終92號

2、房屋認(rèn)購書是雙方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對雙方均具有約束力。因公司違反合同約定，未在約定時間內(nèi)辦理涉案房屋的涂銷抵押權(quán)登記手續(xù)，原告請求確認(rèn)合同解除，予以支持，并要求被告返還購房款。廣東省廣州市花都區(qū)人民法院(2022)粵0114民初號

3、原被告簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議書，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，雙方均應(yīng)恪守履行。被告未按協(xié)議約定與原告簽訂《商品房買賣合同》，系違約行為，致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的，對此給予確認(rèn)解除認(rèn)購協(xié)議，返還購房意向金。河南省商水縣人民法院(2023)豫1623民初876號

4、簽訂認(rèn)購協(xié)議后，公司拒絕與之簽訂正式的買賣合同，且原房屋已經(jīng)出售給案外人，涉案房屋因房價上漲，上漲部分應(yīng)為原告的實(shí)際損失，此部分損失應(yīng)由被告出賣人承擔(dān)。上海市第二中級人民法院(2011)滬二中民二(民)終字第321號

5、認(rèn)購協(xié)議系雙方真實(shí)意思的表示，約定的內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，效力及于雙方當(dāng)事人。原告已按約定向被告支付房屋預(yù)訂款，因被告一直未修建雙方約定的房屋，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)原告要求被告退還房屋預(yù)訂款，其行為不愿意與被告繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議，被告現(xiàn)已構(gòu)成根本違約，對于請求退還房屋預(yù)訂款予以支持。湖南省吉首市人民法院 (2022)湘3101民初3400號

6、原告主張解除《認(rèn)購協(xié)議書》的理由為兩被告至今未與其簽訂《商品房買賣合同》，且將案涉房屋用于為案外人設(shè)定抵押權(quán)，導(dǎo)致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》，原告行使的是法定解除權(quán)。被告富樂華公司至今未解除案涉房屋的抵押登記商品房預(yù)售中關(guān)于房屋認(rèn)購協(xié)議的裁判規(guī)則，導(dǎo)致《認(rèn)購協(xié)議書》的目的無法實(shí)現(xiàn)。故對于原告主張解除其與被告富樂華公司簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》的訴訟請求，本院予以支持。 廣西壯族自治區(qū)防城港市港口區(qū)人民法院 (2022)桂0602民初2473號

7、協(xié)議約定網(wǎng)簽之前，可以書面提出退房申請。根據(jù)合同約定及雙方的溝通記錄、庭審陳述，確認(rèn)原告已經(jīng)提交了退房申請，符合合同約定，應(yīng)予支持。湖南省邵陽市中級人民法院 (2022)湘05民終2033號

8、原告主張被告故意隱瞞房屋缺陷，致使其在不知情的情況下，在含有不利因素提示格式條款的認(rèn)購書及認(rèn)購客戶須知上簽字，但原告并未就此向法庭舉證證明被告故意隱瞞的房屋缺陷是何種情形，況且被告已在售樓處現(xiàn)場公示《項(xiàng)目紅線內(nèi)外不利因素提示》，故原告請求解除認(rèn)購協(xié)議，退還定金和首付款的主張不能成立。山東省淄博市中級人民法院 (2022)魯03民終2511號

9、由于政策原因，原告不具備資格，合同自始不能履行，而合同的簽訂雙方均有過錯，公司作為出售房屋的一方，明顯過錯較大。結(jié)合合同實(shí)際履行情況、當(dāng)事人的過錯程度，并結(jié)合當(dāng)事人訴辯意見等因素，本院酌情確定翔良公司應(yīng)支付原告違約金為25,000元。上海市松江區(qū)人民法院(2022)滬0117民初4645號

10、原告向法院請求確認(rèn)房屋認(rèn)購協(xié)議有效，協(xié)議未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，予以確認(rèn)。但是原告請求簽訂正式的商品房買賣合同因需進(jìn)一步確定，屬自愿與意思自治范圍，對其要求強(qiáng)制締約行為不予支持。浙江省蒼南縣人民法院 (2022)浙0327民初3547號

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