專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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子女繼承房地產(chǎn) 契稅繳納有講究
“前不久，我從父親那里繼承了一套房產(chǎn)，我的父親現(xiàn)仍健在。在辦理房產(chǎn)手續(xù)時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求我繳納契稅，其依據(jù)是國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)）。這份文件規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。我是法定繼承人，也要繳納契稅嗎？”日前，湖北省十堰市市民張先生撥打市地稅局納稅服務(wù)熱線(xiàn)咨詢(xún)。
其實(shí)不只是張先生，涉及房產(chǎn)的繼承和贈(zèng)與，其中的稅費(fèi)孰高孰低，具體的過(guò)戶(hù)手續(xù)如何辦理，都是許多人關(guān)心的問(wèn)題。類(lèi)似的問(wèn)題，咨詢(xún)員曾接到過(guò)不少。
比如，一位70多歲的王姓老太太幾天前打來(lái)電話(huà)說(shuō)，幾個(gè)月前老伴離世，王老太太繼承了老伴的房產(chǎn)，與唯一的兒子相依為命。后來(lái)，王老太太聽(tīng)身邊人說(shuō)，必須在離世前把房子轉(zhuǎn)給兒子，否則在百年之后子女繼承房地產(chǎn) 契稅繳納有講究，她的兒子就要為這套房子支付“遺產(chǎn)稅”。聽(tīng)到這一說(shuō)法后，王老太太便向詢(xún)問(wèn)。
為了幫助納稅人掌握相關(guān)稅收政策，咨詢(xún)員結(jié)合稅收政策和相關(guān)法律規(guī)定，進(jìn)行了詳細(xì)的解答。
房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與行為、繼承行為和遺贈(zèng)行為在法律上是有一定區(qū)別的，對(duì)應(yīng)的稅收規(guī)定也是有差異的。房產(chǎn)繼承，是指按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。繼承是一種法律制度，繼承關(guān)系要在一定的條件下才能發(fā)生。一是繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人（在房產(chǎn)繼承中就是遺留下房產(chǎn)的人）死亡后才能發(fā)生，這是繼承的首要條件。有的房產(chǎn)所有權(quán)人為了避免繼承人在日后可能會(huì)因爭(zhēng)奪房產(chǎn)而產(chǎn)生糾紛，在生前就將房產(chǎn)權(quán)交給繼承人，如分給某個(gè)或各個(gè)子女，這也是合法的行為，但這不是繼承，因?yàn)檫@時(shí)繼承還沒(méi)有開(kāi)始，而是生前的贈(zèng)與行為。二是繼承遺產(chǎn)的人應(yīng)當(dāng)是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規(guī)定能作為繼承人的人。《繼承法》規(guī)定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。被繼承人如果立下遺囑，將房產(chǎn)指定給法定繼承人以外的人，或是捐獻(xiàn)給國(guó)家、集體，這也是被繼承人處分遺產(chǎn)的方式，但這不是繼承而是遺贈(zèng)。
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2004]1036號(hào)）規(guī)定，對(duì)于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。按照《繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。
由此可見(jiàn)，對(duì)法定繼承人繼承的房產(chǎn)，不屬于國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)文件規(guī)定的“對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅”的范圍，應(yīng)當(dāng)按國(guó)稅函[2004]1036號(hào)文件的規(guī)定免征契稅。但對(duì)在生前就將房產(chǎn)權(quán)交給繼承人的贈(zèng)與行為以及將房產(chǎn)指定給法定繼承人以外的單位或人的遺贈(zèng)行為，應(yīng)當(dāng)征收契稅。
對(duì)于文中提到的張先生，他接受的那套房產(chǎn)并不是繼承得來(lái)的，而是其父親的生前贈(zèng)與，應(yīng)該依法繳納契稅。至于王老太太，由于目前中國(guó)并沒(méi)有開(kāi)征遺產(chǎn)稅，其身邊人所說(shuō)的“遺產(chǎn)稅”只是謬傳。該案例涉及的仍是房產(chǎn)贈(zèng)與和房產(chǎn)繼承問(wèn)題。由于王老太太僅有兒子一個(gè)直系親屬，再?zèng)]有其他親人，因此，老太太百年之后，其兒子為其房屋產(chǎn)權(quán)的唯一法定繼承人，該繼承房產(chǎn)行為屬于免征契稅范疇，只需要到公證處辦理繼承公證，再到房屋管理局辦理過(guò)戶(hù)，交納登記費(fèi)、公證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用即可。而如果王老太太現(xiàn)在把自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)到兒子名下的話(huà)，則屬于房產(chǎn)贈(zèng)與，根據(jù)稅法規(guī)定，其兒子應(yīng)繳納契稅。
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