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原創(chuàng) 省司法廳 黔微普法

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同司法解釋》），于2021年1月1日正式施行，結(jié)合《民法典》的修改對原司法解釋進(jìn)行了修正。貴州熱線通過對來電話務(wù)進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)“房屋租賃合同糾紛”是很多小伙伴都比較關(guān)心的話題，貴州律師就來給您說說關(guān)于房屋租賃合同。

名詞解釋

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的合同。

合同約定的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，并且租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

PS：不定期租賃合同，雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方

律師說法

出租人就同一個(gè)房屋簽訂了多份房屋租賃合同，如何確定履行順序？

在一房數(shù)租的情形下，按照以下順序確定承租人，其他不能取得租賃房屋的承租人可以請求解除合同、賠償損失的。

1.已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

2.已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

3.合同成立在先的。

房屋租賃合同簽訂后需要去不動產(chǎn)登記中心辦理登記備案手續(xù)嗎？

《房屋租賃合同司法解釋》刪除了原解釋第四條關(guān)于“辦理登記備案手續(xù)”的規(guī)定，根據(jù)《民法典》第七百零六條 當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。

什么情況下，承租人可以單方解除合同？

根據(jù)《民法典》第七百二十四條 有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

租賃合同成立后，承租人可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租嗎？

如果經(jīng)過出租人同意，承租人可以將租賃的房屋轉(zhuǎn)租給第三人，但是轉(zhuǎn)租期限不能超過承租人剩余租賃期限，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力。轉(zhuǎn)租后，原承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租的六個(gè)月內(nèi)提出異議，超期未提出的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

轉(zhuǎn)租后，承租人拖欠租金怎么辦？

如果轉(zhuǎn)租后承租人拖欠租金，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

這時(shí)次承租人可以選擇代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。

租賃期限內(nèi)承租人死亡的，共同居住或者經(jīng)營的人還可以繼續(xù)承租嗎？

根據(jù)《民法典》第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

什么是承租人的優(yōu)先購買權(quán)？有例外嗎？

承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人如果要出賣該租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人在接到通知后，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)作出是否購買的明確表示，未表示的，視為放棄購買。

如果出租人未通知或者有其他損害優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

此優(yōu)先購買權(quán)也存在兩個(gè)例外：（一）賣給出租人近親屬的；（二）賣給其他按份共有人的。

PS: 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

《房屋租賃合同司法解釋》適用的范圍包括？

《房屋租賃合同司法解釋》適用于城鎮(zhèn)房屋的租賃合同糾紛，不包括公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，對于鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件超實(shí)用！房屋租賃合同司法解釋最全解讀看這里，可以參照本解釋處理，但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

租賃合同無效，但是承租人已經(jīng)使用房屋的，需要支付費(fèi)用嗎？

房屋租賃合同無效后，出租方可以請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)要求房屋使用方支付房屋占有使用費(fèi)。

關(guān)于租賃合同期間的裝飾裝修，《房屋租賃合同司法解釋》是如何規(guī)定的？

《房屋租賃合同司法解釋》第七條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第八條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十一條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

如果經(jīng)過出租人同意，承租人對房屋進(jìn)行擴(kuò)建，擴(kuò)建費(fèi)用由誰承擔(dān)？

這要分情形處理，對于經(jīng)過出租人同意的擴(kuò)建，如果辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；如果未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

買賣不破租賃的例外是什么？

通常租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，以下兩種情況為例外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

律師建議

1.建議采取書面形式簽訂房屋租賃合同；

2.承租方記得核查房屋產(chǎn)權(quán)信息；

3.如果選擇房屋中介機(jī)構(gòu)，建議留存中介機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照信息；

4.如果發(fā)生糾紛，建議雙方積極溝通協(xié)商，但請留存相關(guān)證據(jù)；

5.如有需要，可隨時(shí)撥打貴州公共法律服務(wù)熱線。

完

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