專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、哪些情形下承租人不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法律賦予特定對(duì)象的先于其他權(quán)利人主張自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利。
承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的四種情形：
1.房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;
2.出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
3.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;
4.第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
二、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要滿(mǎn)足什么條件
承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是有行使條件，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)需在以下條件同時(shí)具備的情況下才能行使：
1.存在合法有效的租賃合同。
2.在同等條件下，即承租人與其他購(gòu)買(mǎi)人在標(biāo)的物(即出賣(mài)的房屋)、價(jià)款、支付方式等方面相同。
3.在一定的期限內(nèi)行使。承租人在接到通知后的合理期限內(nèi)未作購(gòu)買(mǎi)的意思表示或明確表示不予購(gòu)買(mǎi)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
實(shí)踐中常遇到的情況有：
1、有限責(zé)任公司的股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時(shí)，必須經(jīng)全體股東過(guò)半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資，如果不購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對(duì)該出資有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
2、出租人出售房屋的，應(yīng)該提前15日(原三個(gè)月已被廢止)通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
3、共有人處分自己享有的份額的，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
4、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法上的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
①委托合同完成的發(fā)明，專(zhuān)利申請(qǐng)權(quán)歸研發(fā)人，研發(fā)人若轉(zhuǎn)讓專(zhuān)利申請(qǐng)權(quán)，委托人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
②職務(wù)技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)歸單位，單位轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時(shí)，完成人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
③合作技術(shù)開(kāi)發(fā)合同完成的發(fā)明，專(zhuān)利申請(qǐng)權(quán)歸合作人共有的，一方轉(zhuǎn)讓時(shí)，他方有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
實(shí)踐中，侵犯有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合同同樣也是無(wú)效的。房屋所有人在出售出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，且同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，他們有權(quán)向法院提出訴訟，宣告購(gòu)房合同無(wú)效。
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