專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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#樓盤(pán)爛尾，是否可以停止還貸#
2月23日，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉作“中國(guó)財(cái)政與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)展望”主題演講時(shí)表示——“（房地產(chǎn)）最終要過(guò)渡到取消“預(yù)售制”，這是房地產(chǎn)“三高”（即高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）運(yùn)行的重要節(jié)點(diǎn)之一，我估計(jì)過(guò)渡期至少需要幾年。”
由于各種因素作用，2023年大量的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，甚至申請(qǐng)破產(chǎn)?！盃€尾樓”也大量增加，又引發(fā)了“斷貸潮”，購(gòu)房業(yè)主、商業(yè)銀行、甚至城投公司都卷入其中。在預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)狀下，簡(jiǎn)單的刺激購(gòu)房作用不大。
從這里的描述上，我們看到了一個(gè)非常令人頭疼的問(wèn)題，就是“爛尾樓”。中國(guó)人現(xiàn)在基本都是拼命賺了一輩子錢就為了那么一套房子，結(jié)果錢花出去了，房貸背上了，最慘的莫過(guò)于房子“爛尾”了，如果痛苦有分級(jí)，我相信這應(yīng)該是能進(jìn)前三的痛苦吧。
說(shuō)到這里，肯定有很多朋友有疑問(wèn)，房子如果爛尾了，我的房貸是不是也不用還了，畢竟當(dāng)初貸款也是為了買房子，結(jié)果房子沒(méi)拿到，錢應(yīng)該也不用繼續(xù)付了吧。這里乍一聽(tīng)是有些道理的，畢竟買的東西都沒(méi)拿到難道還要繼續(xù)付錢？
但事實(shí)真的是這樣嗎？
前段時(shí)間，就在杭州發(fā)生了全體業(yè)主給開(kāi)發(fā)商、銀行、信訪局發(fā)送暫停還貸告知書(shū)，具體哪個(gè)板塊就不說(shuō)了，避免被和諧。
告知書(shū)部分截圖
事情也比較簡(jiǎn)單，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后迅速售罄，自從售罄開(kāi)始就出現(xiàn)了樓盤(pán)停工風(fēng)波，開(kāi)發(fā)商由于不能及時(shí)支付工程款導(dǎo)致大量民工上訪導(dǎo)致停工。后來(lái)好不容易開(kāi)工了，又因?yàn)榭偘颈├讓?dǎo)致民工鬧事，基本上一直到2023年4月份都是半停工狀態(tài)。2023年5月政府介入，新的總包公司進(jìn)場(chǎng)，但由于項(xiàng)目資金無(wú)法覆蓋項(xiàng)目進(jìn)度，新的總包公也沒(méi)有信心施工。目前樓盤(pán)根本無(wú)法在約定的2023年4月交付，存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
那業(yè)主們準(zhǔn)備停止還貸的措施有沒(méi)有法律支持呢？
事實(shí)上，業(yè)主們這么做是得不到法律支持的，因?yàn)闃I(yè)主們和開(kāi)發(fā)商簽訂的是《購(gòu)房合同》，而與銀行簽訂的是《購(gòu)房合同》，從業(yè)主的角度兩份合同是關(guān)聯(lián)的，但站在開(kāi)發(fā)商和銀行的角度，都是完全獨(dú)立的合同，業(yè)主們與銀行的債務(wù)關(guān)系不會(huì)因?yàn)榉课轄顩r的改變而變更，即使房屋因開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題而面臨爛尾，業(yè)主們也需要償還銀行的貸款，而且往更嚴(yán)重的說(shuō)，銀行為了收回這部分貸款是有權(quán)執(zhí)行業(yè)主們的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益的。所以在業(yè)主維權(quán)的過(guò)程中，是最好不要斷供的，不然有理可能都變成沒(méi)理，而且會(huì)變成征信黑名單。
圖片與內(nèi)容無(wú)關(guān)
那可能有人要問(wèn)了，難道真的就是要自己?jiǎn)“统渣S連嗎？其實(shí)如果真的遇到這么衰的事情，也是有辦法解決的。這個(gè)時(shí)候正確的做法就是通過(guò)訴訟向法院主張，解決購(gòu)房合同的同時(shí)解除和銀行的貸款合同，根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23-25條的精神，通常法院都會(huì)支持。銀行會(huì)向開(kāi)發(fā)商主張這部分債權(quán)，而你就不需要繼續(xù)還月供了。當(dāng)然，這里還有不確定的部分就是你付給開(kāi)發(fā)商的首付款，只能看后面能否有機(jī)會(huì)從開(kāi)發(fā)商那里拿回來(lái)了。
最后，想說(shuō)一下，之所以出現(xiàn)爛尾樓這樣悲劇的事情還是因?yàn)榉课蓊A(yù)售這種模式帶來(lái)的不確定性，預(yù)售資金的監(jiān)管不到位、政策變化以及市場(chǎng)變化都可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商中途放棄跑路，造成爛尾。要想徹底讓爛尾樓消失，正如樓繼偉所說(shuō)可能需要幾年，甚至幾十年，任重而道遠(yuǎn)。而作為購(gòu)房者，也要時(shí)刻保持理性，到了最后一刻，也不要選擇與法律作對(duì)，而是要拿起法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益！
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