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相鄰關系和建筑物區分所有權
相鄰關系是指土地、土地上的自然物或建筑物的相鄰所有人在使用或經營這些相鄰的不動產時，相互發生的權利義務關系。
建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
為了更好理解，以一個案例為例：
【案情】
李某是xx街xx號x樓二間房屋(共二層)的所有權人，王某系該x樓第三間(共三層)的所有權人，后王某在未經李某許可，也未經城市規劃部門許可的情況下，在其房屋東側第三層與李某房屋相鄰一側的墻體上挖設了自南向北兩扇窗戶，李某知悉后即要求王某對兩扇窗戶恢復原狀，由此發生糾紛。
【分歧】
在本案審理過程中，出現了兩種意見：
一種意見認為，根據《中華人民共和國民法通則》第八十三條和《物權法》第八十四條的規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。本案中，王某在其房屋第三層墻體上挖設兩扇窗戶的行為，并不妨礙李某通風、采光及正常生活，因而不構成對李某相鄰權的侵犯，李某無權要求王某將二扇窗戶恢復原狀。
另一種意見認為，李某與王某房屋相鄰一側的墻體屬于二人的共有、共用部位，王某未經李某同意擅自在第三層東側墻面開挖窗戶的行為，已侵犯了李某對共有部位享有的民事權利，應由王某對開挖的窗戶恢復原狀。
【評析】
筆者贊同第二種意見。理由如下：
第一種意見混淆了建筑物區分所有權和相鄰關系兩種不同的法律關系。區分所有建筑物(或稱異產毗連房屋)是指結構相連或具有共有、公用設備和附屬設施，而為不同所有人所有的房屋。本案中爭議的房屋當屬李某和王某區分所有的建筑物，既然李某購買了裙樓1-2間房屋，那么其對該樓房頂自然享有相應的支配權，而該房頂并非僅指頂部的樓板，還應包括頂部四周的護欄等附屬結構，因此李某對于其二層樓頂高出頂層樓板的四面墻體(包括東側墻體)也享有相應的民事權利，也就是說，李某和王某各自對以“間”為單位的房屋內空間享有專有權，對二房交接部位的墻體享有共有權。在多人區分所有的建筑物中，一方不合理使用共有部分造成共墻毀損或擅自改變、拆除共墻結構的，都構成對另一方建筑物區分所有權中共有權的侵犯，李某可以基于侵權或物上請求權直接要求王某承擔民事責任。
根據《民法通則》和《物權法》的規定，相鄰權的行使應以生產、生活之必要為前提，建筑物區分所有權人如果為了進入、修繕、合理使用其專有部分或共有部分之必要，請求其他區分所有權人提供便利，被請求人應該在必要的限度內允許或容忍，沒有正當理由不得拒絕，這就是區分所有建筑物之相鄰關系。就本案而言，李某訴諸于相鄰權的保護恐難如愿。李某訴爭二扇窗戶的開設并未影響其通風、采光、通行等方面的正常生活所必需，王某當然無需接受相鄰關系之限制。如果此共墻糾紛適用建筑物區分所有權的規定，李某只需根據區分所有建筑物之共有部分權利義務的劃分，就可依據《侵權責任法》要求王某承擔相應的侵權責任。
因此，建筑物區分所有權人在行使專有權時，如需對共有部分進行改動，必須經過全體區分所有權人的同意且不影響整個建筑物的安全使用，否則即構成對其他區分所有人共有權的侵害(如前例)。如果某一區分所有權人為了改變其專有部分的通風、采光等問題而不得不對專有部分進行改造，且這一改造并不妨礙鄰人的建筑物區分所有權的行使，鄰人應當在一定限度內予以容忍，此時應適用相鄰關系的規則調整。
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