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我是羊叔，擁有多年廣州房產研究和投資經(jīng)驗，長期持續(xù)關注廣州地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區(qū)房信息，歡迎關注及交流。
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提問：羊叔，你好，廣州本地人，已婚有孩現(xiàn)在孩子到了入學年紀，想要在知識城購買一套學區(qū)房，請問知識城教育資源怎樣，值得購買嗎？
羊叔：你好，知識城近年來價格變化大，小學主要有村小和小區(qū)配套小學，前者歷史悠久，條件較差，后者是新學校，硬件設施完善。知識城原有九佛中學、九佛二中和鎮(zhèn)龍中學三所學校，后來新增了二中會元初中部，這個學校生源質量較高，學校管理嚴格，辦學質量較好。除此以外，知識城還有幾所中學正在規(guī)劃建設中，分別是新僑學校、九龍新城中學、廣州實驗中學和華師附中知識城校區(qū)等，還引入了一些高校和科研機構，打造全國首個“教育小鎮(zhèn)”創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)，提供高標準的配套設施，滿足不同人群的教育需求，可根據(jù)自身的資金來選擇是否購買。
提問：羊叔，您好，本人已婚，有孩子，買房總價預算在350w，首套房，希望有好的學位房，想在廣鋼買房，羊叔覺得廣鋼怎么樣呢？
羊叔：你好，廣鋼，距離廣州比較近，與珠江新城只有14公里的距離，區(qū)位方面有一定優(yōu)勢，但是缺少主力的產業(yè)支撐。廣鋼的交通比較方便，有11號線直接到達天河，還有地面的一些道路，去往天河、荔灣、越秀、白云、佛山、番禺等地方也都比較方便。教育方面不得不提省實和華師附兩所名校，學校的引進自然吸引了很多為了孩子上學的購房者，不過有個問題需要注意一下這里學位不足，發(fā)生了許多關于學位的維權問題。要在廣鋼選擇性價比高的項目，地鐵，學區(qū)，配套缺一不可。想在廣鋼置業(yè)的盡量選擇配套各方面比較完善的南部，南部發(fā)展和綜合來看要比北區(qū)強。雖然板塊內有6條地鐵在規(guī)劃中，但是目前只有11號運行，因此建議還是買相對確定的地鐵房更有保障。
提問：你好，我不喜歡居住密度太高的小區(qū)，很影響居住的舒適度，這好像是跟容積率有關，但是什么是容積率？容積率多少才是合理的？那現(xiàn)在買房要注意哪些跟容積率相關的東西？
羊叔：你好，居住密度與生活舒適度密切相關，居住密度過大，居住體驗感會受到影響，而容積率則是衡量樓盤居住舒適度的一個重要標準。不同城市容積率計算標準不同，一般來說，容積率計算公式為：容積率=地上總建筑面積/可建設用地面積。容積率最低，住戶居住舒適度越高，但對于開發(fā)商而言獲利越少。住宅容積率隨不同產品業(yè)態(tài)有一定差別，高層住宅的容積率最高，但最高不應超過4.0，而獨棟、聯(lián)排別墅容積率最低。19層以上的住宅小區(qū)容積率2.4-4.5，12-18層住宅容積率1.8-2.5，7-11層住宅容積率為1.5-2.0，6層以下住宅容積率0.8-1.2，聯(lián)排別墅容積率0.4-0.7，聯(lián)排別墅容積率0.2-0.5，以上范圍為合理容積率。如果容積率較高，小區(qū)的人口密度就會較大，物業(yè)服務質量也會較差，居民公共空間較少，綠化面積也會較少，居住舒適度較低。
購房者在選擇樓盤時，要著重關注自己所選房源區(qū)域內容積率，不要被開發(fā)商發(fā)布的綜合容積率誤導。除此之外，小區(qū)樓棟間距也不宜過小，會十分影響采光，還應重點關注綠地率，開發(fā)商宣傳的綠化率為綠化覆蓋率，會包含一些無效綠化面積，所以綠地率才是最真實的綠化水平。購房者在買房時，注意要保存好買房樓書、廣告等證據(jù)材料，購房合同中也要寫明開發(fā)商對容積率的具體承諾，盡力保障自身合法權益。
提問：羊叔，您好，我在天河上班，想問如果自住的話我買哪里的房子比較好？還有如果是投資選哪里呢？
羊叔：你好， 在天河上班的話，可以把家安置在荔灣，不僅通勤方便，價格也會比較理想。在荔灣各個板塊中，廣鋼的發(fā)展不凡，未來廣鋼二手房還會迎來一定的上漲。 首先，未來荔灣其他具有地鐵商業(yè)等強配套的板塊價格會漲至荔灣的房價高點，整個區(qū)域的價格也會被托高，廣鋼自然也會隨之上漲。其次，廣鋼本身條件和配套方面都比較完善，還有萬科等品牌房企的助力。最后，廣鋼開發(fā)較廣，也是板塊內比較適合的改善區(qū)域，適合投資。
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