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金窩銀窩不如自己的小窩，搬進(jìn)新家美滋滋可是一到下雨，屋外“嘩啦啦”，屋里竟然“淅瀝瀝”。
找開發(fā)商、物業(yè)、樓上住戶難上加難今天，小編教業(yè)主遇到房屋漏水該找誰負(fù)責(zé)、如何處理，先來看看房屋漏水的常見情況。
1. 外墻、屋頂漏水
一般是因開放商在修建房屋時埋下的隱患，導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量問題。
2. 室內(nèi)漏水
（1）房屋年限較久，防水材料老舊，造成的漏水
（2）樓上的住戶在進(jìn)行房屋裝修、使用過程中，因裝修破壞或操作不當(dāng)致漏水
（3）因防水工程施工不到位引起漏水
1外墻、屋頂漏水
案例
李女士是某小區(qū)的頂樓住戶，梅雨季節(jié)每到下雨天屋內(nèi)就漏雨。李女士該如何救濟(jì)？
如果李女士房屋系屋面漏水，且距離竣工時間不滿5年，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第 40 條規(guī)定，在正常使用條件下，有防水要求的衛(wèi)生間、房間及外墻面等建設(shè)工程的最低保修期限為 5 年，房屋未超過保修期，應(yīng)該由房屋開發(fā)商負(fù)責(zé)保修。此時物業(yè)公司的職責(zé)是向開發(fā)商報告，幫助協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系。
如果李女士所購房屋超過5年保修期的，屋頂、外墻維修屬于民法典明確規(guī)定的維修資金使用項目，外墻、屋頂屬于共用部位，可由物業(yè)公司負(fù)責(zé)并應(yīng)動用公共維修資金解決。
案例
劉先生是某小區(qū)業(yè)主，入住后按時繳納物業(yè)費(fèi)，后因屋頂漏水，認(rèn)為物業(yè)公司收費(fèi)過高，且未履行維修義務(wù)，服務(wù)不到位，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司多次索要無果，將劉先生訴至法院，請求判令劉先生支付物業(yè)費(fèi)及利息合計1.3萬余元。
法院審理認(rèn)為，劉先生拖欠物業(yè)費(fèi)的情況確實(shí)存在，物業(yè)公司也確實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)，劉先生已經(jīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)視為對物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)可。屋頂漏水不在物業(yè)管理范疇內(nèi)，業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)，法院不予支持。判決劉先生支付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)1.2萬余元。
業(yè)主不能以房屋漏水為由拒付物業(yè)管理費(fèi)。因業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不屬于物業(yè)公司的義務(wù)范圍的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)合同約定給付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。
2保修期內(nèi)房屋室內(nèi)漏水
1.保修期內(nèi)的精裝修房衛(wèi)生間因防水層損壞漏水：
一般該由開發(fā)商負(fù)責(zé)，若因使用人對自用部位使用不當(dāng)而造成室內(nèi)漏水，則需要業(yè)主自行修復(fù)。
2.保修期內(nèi)的毛坯房衛(wèi)生間因防水層損壞漏水：
如果在驗收房屋時業(yè)主曾親自對24小時閉水實(shí)驗進(jìn)行確認(rèn)，由業(yè)主負(fù)責(zé)；
如果業(yè)主沒有親自確認(rèn)，開發(fā)商只是有竣工驗收合格證，但開發(fā)商能證明業(yè)主人為損害的，由業(yè)主負(fù)責(zé)；
不能分清責(zé)任的，雙方協(xié)調(diào)解決，協(xié)商不成，申請第三方鑒定，費(fèi)用由鑒定后的責(zé)任方負(fù)責(zé)。
3樓上住戶使用不當(dāng)致使室內(nèi)漏水
案例
2023年2月，上海法院審理了一起因房屋漏水導(dǎo)致的相鄰損害防免關(guān)系糾紛案。當(dāng)事人雙方系上下樓鄰居，樓上鄰居家中廚房、衛(wèi)生間漏水導(dǎo)致樓下家中廚房、衛(wèi)生間相關(guān)部位滴水、滲水。
法院認(rèn)為,房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人行使對房屋的所有權(quán)或使用權(quán)時,以不侵犯相鄰方的合法權(quán)益為限，樓上房屋漏水導(dǎo)致樓下房屋內(nèi)財產(chǎn)受損,樓上應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任, 根據(jù)雙方一致確認(rèn)的損失金額，法院判決樓上住戶停止、排除對樓下衛(wèi)生間漏水，賠償樓下住戶損失1500元。
樓上樓下房屋漏水涉及相鄰權(quán)的問題，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)該按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。
業(yè)主可根據(jù)致?lián)p原因和實(shí)際損失對樓上的侵權(quán)業(yè)主主張損害賠償，或是其他民事責(zé)任。
在漏水問題上，開發(fā)商不配合、物業(yè)公司不配合的情況時有發(fā)生。當(dāng)業(yè)主的正當(dāng)要求無法得到滿足時，業(yè)主可以向法院起訴，維護(hù)合法權(quán)益。
總結(jié)卡片
房屋漏水，該找誰負(fù)責(zé)？
? 開發(fā)商（保修期內(nèi)屋頂、外墻漏水）
? 樓上住戶（因裝修破壞或操作不當(dāng)致漏水）
? 物業(yè)（保修期滿后公有部分漏水）
來源：上海市青浦區(qū)人民法院
作者：朱晶晶
編輯：史梓敬
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