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在上個星期五(3月27日)國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》后，昨天(3月30日)中國人民銀行、住建部、中國銀監(jiān)會在股市收市后，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，及財政部和國稅總局關(guān)于住房營業(yè)稅免稅的通知，從而打響了2023年政府全面強(qiáng)力救房地產(chǎn)市場的槍聲。可以說，這次政府救房地產(chǎn)市場的政策不僅是全面的，也是前所未有大力度的。從政府的意圖來看，希望通過這種強(qiáng)力救市，能夠救起正在快速下沉的房地產(chǎn)市場，能夠減緩中國經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力。

而政府強(qiáng)力救市，在今年政府的工作報告中早就有明確表示。可以說，在今年的工作報告中，盡管對房地產(chǎn)市場調(diào)控的內(nèi)容不多，比如僅是在“加快培育消費(fèi)增長點”提出，穩(wěn)定住房消費(fèi);也在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化取得新突破重申，“堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”但是，這里最為核心的問題則是對住房消費(fèi)性全面的泛化，重新推出2008年131號文件所提出的“改善性住房需求”，因為正是這個“改善性住房需求”這個概念摧生了2009年以來中國的房地產(chǎn)市場炒作狂潮。可以說，2023年政府房地產(chǎn)市場救市概念基本上是圍繞著這個概念而展開。

比如3月27日國土部及住建部的文件，重點是減少土地供應(yīng)的方式來消化嚴(yán)重過剩的住房供應(yīng)，通過存量土地規(guī)劃調(diào)整來減輕房地產(chǎn)企業(yè)的壓力及避免房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，可能引起的房地產(chǎn)市場震蕩。

昨天的兩個文件則主要是從信貸及稅收的優(yōu)惠上來把更多的所謂的改善性住房需求釋放出來。比如，對擁有一套住房，以及購買住房貸款沒有還清的家庭購買第二套住房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%。此前，全國第二套房首付比例為60%，北京、上海等大城市第二套房首付比例70%，從而全面降低購買第二套住房居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻。如使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付比例為20%;擁有一套住房并已繳清貸款的家庭，再次申請住房公積金購買住房，最低首付比例為30%。同時，財政部和國稅總局也發(fā)出通知，個人將購買2年或以上的普通住房對個銷售的，免征營業(yè)稅;如屬非普通住房，則按照其買賣差額征收營業(yè)稅;但購買不足兩年的住房對外銷售，則需求全額繳交營業(yè)稅。

從上述政策的核心內(nèi)容來看，其主要目的就是要讓所謂的改善性住房需求得到釋放。但是，這些房地產(chǎn)救市政策看上去是力度很大，甚至于遠(yuǎn)超出市場預(yù)期，但是能否達(dá)到全面釋放所謂的改善性住房需求，就得受到以下幾個方面因素的制約。

一是所謂的改善性住房需求，在當(dāng)前中國住房市場的背景下，尤其是一線城市，其實質(zhì)更多的是住房投資需求。因為，如果住房市場的價格很高，這個市場早就成了一個投資為主導(dǎo)的市場，住房消費(fèi)需求早就無力進(jìn)入市場，進(jìn)入市場者主要是住房投資者。他們購買住房者的意圖更主要是購買之后以更高的價格賣出，否則是不會進(jìn)入房地產(chǎn)市場的。如果進(jìn)入門檻高、杠桿率低，這當(dāng)然不利于這些購買住房者進(jìn)入，而降低進(jìn)入市場門檻、提高購買融資的杠桿率，當(dāng)然是吸引這些住房投資者進(jìn)入好工具。不過，這些住房投資者是否進(jìn)入并非僅是考慮進(jìn)入門檻低、融資杠桿率高，最為重要的是購買之后會不會以更高的價格賣出?只有預(yù)期購買之后能夠以更高的價格賣出時，他們才能利用這些工具進(jìn)入。如果不是這樣，預(yù)期房價會下跌時，最低的進(jìn)入門檻及最高的融資杠桿，住房投資者是不會進(jìn)入的。就目前的情況來看，房地產(chǎn)泡沫巨大、房價持續(xù)下跌、國內(nèi)股市“國家牛市”沖天，住房市場賺錢效應(yīng)自然消失，因此要讓這些住房投資者進(jìn)入市場并非容易。

二是2023年的央行房貸新政，其對購買住房者優(yōu)惠條件應(yīng)該比現(xiàn)在出臺的優(yōu)惠政策還要優(yōu)惠。因為，在2023年房貸新政的政策中，凡是還清銀行貸款的購買住房者，進(jìn)入市場購買住房都可享受第一套貸款優(yōu)惠條件。而這些購買住房者也應(yīng)該是當(dāng)前國內(nèi)最有實力的購買住房者。但是2023年的房貸新政只是讓少許城市住房市場銷售短時間內(nèi)回光返照，房地產(chǎn)很快又回到原形，量價齊跌。2023年的央行房貸新政對住房投資者吸引力不大。所以，這次房貸優(yōu)惠政策能否起到多少作用、效果如何還得觀察?

還有，對于住房交易營業(yè)稅的減免問題，其實該政策本來就起到作用十分有限，各地方政府早就在采取不同的方式在規(guī)避之，因此這些政策調(diào)整能夠起到實質(zhì)性作用同樣不會太大，更多的是影響房地產(chǎn)市場預(yù)期。

三是從2023年下半年以來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整，主要原因并不是銀行信貸偏緊的問題，更為重要的是房地產(chǎn)市場持續(xù)十年通過過度信貸擴(kuò)張而導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)市場巨大泡沫的不可持續(xù)性;是房地產(chǎn)暴利讓全社會各種資源涌入房地產(chǎn)市場導(dǎo)致市場供應(yīng)嚴(yán)重過剩。假定當(dāng)前救市政策能夠起到作用，也只不過是把房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)及地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到居民手上而已;這也是人口結(jié)構(gòu)趨勢性變化的結(jié)果。因為就當(dāng)前中國人口結(jié)構(gòu)來看，不僅人口老齡化在加速，而且城市獨生子女占城市住房需求主導(dǎo)。當(dāng)前城市購買住房人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道，城市住房購買需求下降也是必然。在這種情況下，政府想通過短期政策來解決這些中長期問題是根本不可能的。

再加上國內(nèi)股市突然“牛市”，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的賺錢效應(yīng)已經(jīng)消失，政府的救房地產(chǎn)政策短期政策希望扭轉(zhuǎn)當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的中長期預(yù)期估計是不可能的。即使政府強(qiáng)力救市政策出臺后，可能讓少許城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回光返照，但很快同樣也會打回原形，房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整并不會結(jié)束。所以，政府救房地產(chǎn)市場強(qiáng)力政策能夠起到作用并不可高估。